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中央政治局会议再发声：2025稳住楼市！

2024-12-10 10:52 克而瑞湾区动态

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<section style="justify-content: flex-start; display: flex; flex-flow: row;"><section style="display: inline-block;width: 100%;vertical-align: top;align-self: flex-start;flex: 0 0 auto;background-color: rgb(249, 249, 249);"><section style="text-align: justify;padding-right: 18px;padding-left: 18px;">2024年12月9日，中共中央政治局召开会议分析研究2025年经济工作。房地产方面又有了新的表述，此次会议强调“稳住楼市股市”。从内容来看，本次中共中央政治局主要有以下重点：1、稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平。2、实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。3、统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展。从9月26日中央政治局会议首提“止跌回稳”到现在的“稳住楼市”，2024年四季度整体市场走出一条上升曲线。目前来看，整体市场仍处于“止跌回稳”阶段，核心一线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增；核心二线城市，得益于年末供给结构改善和营销力度加大，新房成交仍有放量空间；而对于多数无实质性利好的内陆三四线城市，成交实难有明显起色。 此次中共中央政治局提出“稳住楼市”一方面是对之前“止跌回稳”的再次强调，另外一方面也是对2025年的政策定调。 </section><section style="text-align: center;justify-content: center;display: flex;flex-flow: row;margin-top: 20px;margin-bottom: 20px;"><section style="display: inline-block;width: 90%;vertical-align: middle;flex: 0 0 auto;align-self: center;height: auto;"><section style="margin-right: 0%;margin-left: 0%;"><section style="background-color: rgb(11, 11, 11);height: 1px;"><svg viewbox="0 0 1 1" style="float:left;line-height:0;width:0;vertical-align:top;"></svg></section></section></section></section></section></section><section style="justify-content: flex-start; display: flex; flex-flow: row;"><section style="display: inline-block;width: 100%;vertical-align: top;align-self: flex-start;flex: 0 0 auto;padding-right: 18px;padding-left: 18px;height: auto;"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;line-height: 0;"><section style="vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20241210/1733798895843094257.jpg" title="1733798895843094257.jpg" alt="1b6e27943aaf3d376a4924e9133c60df.jpg"/></section></section><section style="text-align: justify;"> </section><section style="text-align: justify;color: rgb(11, 11, 11);font-size: 15px;">中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究2025年经济工作。会议认为，今年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。会议强调，做好明年经济工作，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展。房地产方面，此次中共中央政治局会议强调，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。对比过往政治局会议中与房地产相关的表述来看，此次会议强调“稳住楼市”，在一定程度上是9·26“止跌回稳”的延续。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20241210/1733798945400020908.png" title="1733798945400020908.png" alt="image.png"/></section><section style="text-align: center;opacity: 0.35;"></section><section style="text-align: justify;color: rgb(11, 11, 11);font-size: 15px;">2024年9月26日中共中央政治局会议首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。此后核心一二线城市利好政策密集落地，各部委也出台了一系列重要政策措施、财政支持政策，对改善房地产市场预期起到了一定的积极作用。CRIC监测数据显示，2024年11月，全国30个重点城市新房成交延续U型走势达到年内新高，整体成交1534万平方米，环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长59%，前11月累计同比降幅收窄至26%。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20241210/1733798989086019693.png" title="1733798989086019693.png" alt="image.png"/></section><section style="text-align: center;opacity: 0.35;"><section style="display: inline-block; width: 100%; height: 20px; vertical-align: top; overflow: hidden; background-repeat: no-repeat; background-attachment: scroll; background-image: url("https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/7MsVibibHibec22oawMSYQcCdNPtw67iazAy356ccWwjIecicF36p0iaAPhTiau8ZKf645gwuAJ1VJNcV0vaHPJvmjl9Q/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=15&wx_lazy=1"); background-position: 50% 50% ; background-size: 100% 100% !important;" data-lazy-bgimg="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/7MsVibibHibec22oawMSYQcCdNPtw67iazAy356ccWwjIecicF36p0iaAPhTiau8ZKf645gwuAJ1VJNcV0vaHPJvmjl9Q/640?wx_fmt=png&from=appmsg" class="" data-fail="0"><svg viewbox="0 0 1 1" style="float:left;line-height:0;width:0;vertical-align:top;"></svg></section></section><section style="text-align: justify;color: rgb(11, 11, 11);font-size: 15px;">具体到城市来看，一线城市是新政直接受益者，沪深成交持增，京广略显疲软。4个一线环比增长9%，同比上升62%，较三季度月均增长76%，累计同比降幅为14%。除北京、广州环比下降外，上海、深圳均同环比齐增，其中深圳涨幅显著，环比增65%且同比倍增；值得关注的是，沪深11月环比增幅较10月环比增幅均有放缓趋势，可以看出新政利好效应有递减趋势，随着短期欲购房的存量客户持续释放，成交增长也有疲软态势。二三线城市成交延续低位波动，累计同比降幅显著高于一线。南京、苏州、合肥、青岛、郑州等经历了前期深度调整，11月因中央新政利好维稳市场信心和适销对路楼盘入市，11月成交出现回升态势，同环比齐增。武汉、天津、重庆、长沙、昆明、宁波、福州、厦门、济南、常州、徐州、佛山等11月成交环比持降，不过同比转正，已好于去年同期，整体市场走势已初显止跌回稳征兆；少数城市诸如南宁同环比延续降势，整体成交仍延续低位徘徊。</section><section style="text-align: justify;color: rgb(11, 11, 11);font-size: 15px;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20241210/1733799018237063904.png" title="1733799018237063904.png" alt="image.png"/>可以看到当前市场已有不少城市“止跌”，部分热点城市市场热度有望稳中有增，但仍有部分城市成交实难有明显起色。整体市场分化依旧明显。从“止跌回稳”到“稳住楼市”，一方面是对热度有所增长的城市“保温”，另外一方面也是等待市场热度向成交仍在低位的城市传导。既防止大涨大跌也防止急涨急跌，推动整体市场向平稳健康发展。我们认为，“稳住楼市”主要可以参考三个方面的指标，第一是成交规模，2024年在一系列宏观组合拳作用下全国商品房交易量同比降幅收窄，但仍处于下行区间，明年要力争回稳；第二是房价止跌，主要表现为一二手房价格走势整体趋于稳定，从70城房价指数来看，10月份新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个，房地产市场预期出现改善；第三是开发投资回稳，表现为房企投资信心回升，新开工竣工规模提升。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20241210/1733799042893002776.jpg" alt="图片"/></section></section></section><section style="padding-right: 16px;padding-left: 16px;font-size: 15px;">中共中央政治局会议指出，明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。长期以来，我国货币政策主要以“稳健”为主，这是近14年来，中央首次定调“适度宽松”的货币政策。上一次“适度宽松”还是在2009年至2010年期间。2009年3月，中央政府门户网站发文《如何实施宽松的货币政策?》中提到：《政府工作报告》中提出，要实施适度宽松的货币政策。一是要改善金融调控；二是优化信贷结构；三是进一步理顺货币政策传导机制，保证资金渠道畅通；四是加强和改进金融监管。</section><section style="display: inline-block; width: 100%; height: 20px; vertical-align: top; overflow: hidden; background-repeat: no-repeat; background-attachment: scroll; background-image: url("https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/7MsVibibHibec22oawMSYQcCdNPtw67iazAy356ccWwjIecicF36p0iaAPhTiau8ZKf645gwuAJ1VJNcV0vaHPJvmjl9Q/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=15&wx_lazy=1"); background-position: 50% 50% !important; background-size: 100% 100% !important;" data-lazy-bgimg="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/7MsVibibHibec22oawMSYQcCdNPtw67iazAy356ccWwjIecicF36p0iaAPhTiau8ZKf645gwuAJ1VJNcV0vaHPJvmjl9Q/640?wx_fmt=png&from=appmsg" class="" data-fail="0"><svg viewbox="0 0 1 1" style="float:left;line-height:0;width:0;vertical-align:top;"></svg></section><section style="padding-right: 16px;padding-left: 16px;font-size: 15px;">一直到2010年12月3日，中央政治局会议宣布货币政策由“适度宽松”转为“稳健”，以应对经济过热和通胀压力的局面。至此“稳健”也成为了一直以来货币政策主基调。此次再提“适度宽松”标志着政策基调的重大调整。从房地产方面来看，“宽松”的货币政策意味着2025年有进一步降息降准的可能，一方面能有效降低购房门槛，另外一方面也能在一定程度上改善企业现金流水平。这对提振市场信心和需求都有一定的帮助。财政政策方面使用的是“更加积极”的描述，9·26政策至今财政部已发布多项财政政策支持推动房地产市场止跌回稳，如专项债、专项资金、税收政策等（详见：<a target="_blank" href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg3OTg1NjU0Nw==&mid=2247632252&idx=1&sn=b97f28e13cc88edccf22f2419d19bc13&scene=21#wechat_redirect" textvalue="阵地丨财政部发声！一揽子政策“组合拳”来了" linktype="text" imgurl="" imgdata="null" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" hasload="1" style="text-decoration: underline; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 16px;">阵地丨财政部发声！一揽子政策“组合拳”来了</a>），对改善房地产市场预期起到了一定的积极作用。在“更加积极”的要求下，2025年一系列配套政策有望加速落地。 <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20241210/1733799074748013697.jpg" alt="图片"/></section><section style="padding-right: 16px;padding-left: 16px;font-size: 15px;">中共中央政治局会议指出，要持续巩固拓展脱贫攻坚成果，统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展。要加大区域战略实施力度，增强区域发展活力。 2024年7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》。提出4项重大行动、19项重点任务及有关政策措施。其中明确，要经过5年努力，使农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住人口城镇化率提升至接近70%。</section><section style="display: inline-block; width: 100%; height: 20px; vertical-align: top; overflow: hidden; background-repeat: no-repeat; background-attachment: scroll; background-image: url("https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/7MsVibibHibec22oawMSYQcCdNPtw67iazAy356ccWwjIecicF36p0iaAPhTiau8ZKf645gwuAJ1VJNcV0vaHPJvmjl9Q/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=15&wx_lazy=1"); background-position: 50% 50% !important; background-size: 100% 100% !important;" data-lazy-bgimg="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/7MsVibibHibec22oawMSYQcCdNPtw67iazAy356ccWwjIecicF36p0iaAPhTiau8ZKf645gwuAJ1VJNcV0vaHPJvmjl9Q/640?wx_fmt=png&from=appmsg" class="" data-fail="0"><svg viewbox="0 0 1 1" style="float:left;line-height:0;width:0;vertical-align:top;"></svg></section><section style="padding-right: 16px;padding-left: 16px;font-size: 15px;">与房地产行业关联最密切的是户籍制度改革、住房保障体系、公共服务均等化、城市更新这4个部分。户籍制度改革方面，要求放开放宽除个别超大城市外的落户限制。这意味着未来除了全国22个超大特大城市以外，全国其余绝大多数的城市落户限制将基本取消。而超大特大城市的落户门槛也将相应放宽，增加配额、降低学历等硬性要求；住房保障体系方面，未来农村转移人口的住房需求主要由保障房来满足，保障性住房将进入新一轮蓬勃发展期；公共服务均等化方面，将公共服务保障与户籍脱钩、与常住人口挂钩，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利；城市更新方面，发力推进老旧小区改造和“三大工程”建设。给出了中央财政建设资金、地方专项债、专项借款等多元化的资金支持方式。《计划》同样提到培育一批同城化程度高的现代化都市圈，推动通勤便捷高效、产业梯次配套、生活便利共享，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。近年来，都市圈发展全面提速，国家级都市圈数量已增加到14个。2021年，国家发改委正式批复首个都市圈发展规划——《南京都市圈发展规划》，同年，福州、成都都市圈获批。2022年，全国获批都市圈增加了4个，分别是长株潭、西安、重庆、武汉。2023年，又有7个都市圈获得发改委批复，分别是沈阳、杭州、青岛、济南、广州、深圳、郑州。据广州、深圳、南京、武汉、成都等五大都市圈公布2023年GDP数据，合计达到20万亿。可以预见的是，未来那些中心城市发展更完善，中心城市与周边城市发展协同性更强的都市圈，将蕴藏着更多房地产发展机遇。</section><section style="justify-content: flex-start; display: flex; flex-flow: row;"><section style="display: inline-block;width: 100%;vertical-align: top;align-self: flex-start;flex: 0 0 auto;padding-right: 18px;padding-left: 18px;height: auto;"><section style="text-align: justify;color: rgb(11, 11, 11);font-size: 15px;">从9·26首提“止跌回稳”至今，得益于政策稳信心强预期叠加新增供应大幅回升，市场成交达到年内新高，无论是新房、二手房还是土地市场都出现热度回升。此时提出“稳住楼市”并提出“更加积极”的财政政策和“适度宽松”的货币政策，无疑是给市场又打了一针强心剂，这意味着2025年整体政策依然将以积极宽松为主。12月9日下午，随着会议内容的发布，恒生指数直线拉升可见政策内容对市场信心提振。预判12月，整体成交环比有望回升，整体成交预期翘尾10%-20%，市场热度延续高位。</section></section></section>

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