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社科院：明年房价增幅维持5%左右 商品房销售或创新高
2020-12-23 17:23
经济参考报、观点地产网 新闻头条
全国房价
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<p style="text-indent: 2em;">中国社会科学院12月21日发布《中国住房发展报告（2020-2021）》。报告预测，明年房地产市场延续平稳态势，商品住房价格增幅维持5%左右。报告建议加快开征房地产税以带动长效机制建设。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>社科院预测：明年房价增幅维持5%左右</strong></p><p style="text-indent: 2em;">全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程。截至2020年11月，房价水平突破万元大关，为10071元/平方米，同比增长7.9%。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，由于改善性需求会继续增加，刚性需求也会得到释放，在供给和需求的作用下，预计2021全年商品住房价格同比增幅会下降，可能维持在5%左右。</p><p style="text-indent: 2em;">《中国住房发展报告（2020-2021）》预测，在没有重大政策转向和外部冲击的情况下，2021年中国楼市总体有望延续平稳，房地产租赁市场有所改观，保障性租赁市场的步伐将进一步加大。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>明年商品住房销售面积有望创历史新高</strong></p><p style="text-indent: 2em;">《报告》指出，住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长，出现了新兴的特征。分析原因机制发现，新冠疫情虽对楼市造成强烈冲击，但政府和市场各方均有效韧性应对，决定中国楼市收敛性恢复。</p><p style="text-indent: 2em;">展望明年楼市，倪鹏飞指出，由于“三道红线”和资金监管从严会导致房地产企业降价促销，加快销售，预计2021年商品住房销售面积同比增幅将保持正增长并再创历史新高。此外，房地产开发投资同比增速将持续在7%左右。</p><p style="text-indent: 2em;">报告指出，在潜力提前释放的背景下，预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。倪鹏飞表示，总体上看，长时期住房市场结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。新市民的刚需、部分改善型需求和老城改造的重置需求还有较大的潜力；从空间类型上看，人口集中流入的地区还存在住房短缺。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>社科院建议：加快开征房地产税</strong></p><p style="text-indent: 2em;">倪鹏飞同时表示，在房地产调控持续紧缩的背景下，房地产行业稳定性已有所增强，但潜在的隐忧仍存，风险、错配和挤出的问题没有根本解决。</p><p style="text-indent: 2em;">倪鹏飞表示，目前来看，炒房还没有被完全控制。个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异，1-10月份个人按揭贷款同比增速为9.8%，定金及预收款同比增速为4.3%，这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大，部分城市出现贷款炒房现象。在此背景下楼市风险仍比较大，据课题组测算，2019年全国城市房价收入比平均高达9.1。</p><p style="text-indent: 2em;">《报告》建议，瞄准五个关键，实施重点突破。第一，建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。第二，规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。第三，加快开征房地产税以带动长效机制建设。第四，启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。第五，探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。</p><p style="text-indent: 2em;">加快开征房地产税方面，《报告》认为，一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点，争取在“十四五”期间开征房地产税。</p><p style="text-indent: 2em;">1、总体思路为，“立法先行，加快立法”、“充分授权，地方主责”、“逐步推进，水到渠成”。 </p><p style="text-indent: 2em;">2、总体方案为，仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征税。</p><p style="text-indent: 2em;">3、总体框架为，在税率上可采取0.5%至3%之间，在税基上对房产原值一次减除40%至60%后的余值计算缴纳，在范围上仅对完全产权的城镇住房进行征收，在起征点上控制为人均面积40-50平方米或者户均面积50-60平方米两个标准任选一个；对老弱病残孤等贫困或者特殊困难家庭进行一定减免，地方政府提供满足教育、治安等公共基础住房。</p><p style="text-indent: 2em;">4、建立开征房地产税的配套措施。</p><p style="text-indent: 2em;">5、建立开征房地产税的保障措施。建立房地产税开征的适应性预期，凝聚开征房地产税的最大共识，最后建立房地产税缴纳的激励约束机制。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>住建部：2021年实施房地产长效机制</strong></p><p style="text-indent: 2em;">12月21日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。</p><p style="text-indent: 2em;">会议同时指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。这是监管层首次透露房地产长效机制的框架内容。</p><p style="text-indent: 2em;">会议还强调，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。</p>
