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江门明年推介46宗地块滨江新区、枢纽新城等板块是供应热点区域

2019-12-21 10:30 江门日报新闻头条

土地供应

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12月13日，在广东省房地产行业协会2019年度会员大会上，我市进行了2020年土地项目推介，共提供46宗地块，包括蓬江12宗、江海5宗、新会8宗、台山4宗、开平5宗、鹤山7宗、恩平5宗，集中在滨江新区、枢纽新城等热点区域。同时征集意向投资企业意见，以顺利推进2020年房地产土地出让。  A 市区共推介商住用地共约329万平方米  记者梳理往年供地计划发现，在江门市区（蓬江区、江海区、新会区），2019年计划供应商住用地约173万平方米（2599亩），2018年计划供应商住用地约140万平方米（约2099亩），2017年计划供应商住用地约77万平方米（约1159亩）。  而本次2020年土地项目推介含住宅用地约739万平方米（11088.24亩），市区共推介的商住用地共约329万平方米（约4930亩）。  分区域来看，台山推介4宗商住地块，共约18万平方米（269.19亩），主要在南新区，集中了碧桂园、保利、万达、雅居乐等房产大鳄；  开平推介5宗商住地块，都是“大块头”，共约294万平方米（4411亩），其中开平大道西侧地块约127万平方米（1904亩），深茂铁路站场周边发展用地约93万平方米（1388亩）；  鹤山推介7宗含住宅用地，共约69万平方米（1037亩），面积最大的为沙坪街道谷埠新区三旧改造地块，约17万平方米（250亩）；  恩平推介4宗商住用地，共约29万平方米（440.7亩），都位于恩城街道，其中面积最大的为恩城街道珍珠底地块一、二，均约7万平方米（105亩）。  B 滨江新区再度成为蓬江区供地主战场  相对于县级市的推地情况，市区的推地情况更受关注。  蓬江区推介12宗地块，共约158万平方米（2374.94亩），除甘化片区6号地为娱乐康体用地之外，其余均为含住宅用地，共约157万平方米（2347.76亩），主要集中在滨江新区，共8宗。  面积方面，最大的是荷塘禾冈南华西路南侧地块，约40万平方米（594.88亩），其次是棠下镇新昌村猪乸环(土名)、北环路北侧地块，即灏昌园附近地块，共约31万平方米（461.22亩）。  值得一提的是，旧城区仅有一宗地块，即大湾路2—3号地段、双龙板块的畔海蓝湾二期旁边地块，约2.8万平方米（42.03亩）。  记者留意到，2019年蓬江区计划供应11宗商住地块，共53万平方米（794亩），其中，滨江新区相对集中，有5宗地块，共约22万平方米（330亩）；“三旧”改造地块有3宗；潮连人才岛有一宗约10万平方米（150亩）的地块，面积最大。  可以看出，明年推介的土地相对今年计划供应的土地，总面积更大，同时更注重连片推地，而这两年推地的共性是，都将滨江新区作为主战场。  博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹表示，蓬江区的供地主战场设在滨江新区，表明了政府将其打造成宜居新区的决心，随着成交增多、入住率提高，片区成熟度越来越高，学校、道路等配套随之越发成熟，前景可期。但同时也应看到，今年以来，由于不同地价、成本的项目相继入市，滨江新区的市场逐渐由项目和购房者的博弈变成项目间的博弈，这种博弈将成为阶段性的常态。  “杜阮板块近几年成交了多宗地块，而没有出现在明年的推介目录上。”业内人士李先生进而分析认为，这表明杜阮的市场需要“休养生息”，土拍需要控制节奏。  C 江海区推介流沙围地段一宗约133万平方米地块  江海区共推介5宗含住宅用地，共约150万平方米（2254.72亩），其中值得重点关注的有3宗，其中一宗为江海区新民大桥东北侧地块，约12万平方米（179.04亩）；另一宗为江海区东海路以西、江中高速侧流沙围（土名）地段地块，共约133万平方米（2000亩），涵盖城镇用地、其他商服用地、中小学用地；还有一宗是江海区滘头第一围地段地块，约2240平方米（3.36亩），要求项目建成后按照“只租不售”的模式管理。事实上，该地块曾被列入今年供地计划，是我市首次推出租赁住房地块，此举可视为我市践行租购并举策略的体现。  记者留意到，2019年江海区计划供应9宗地块，共约42万平方米（624亩），超百亩的有2宗，其中，五邑路北侧（江南舟头咀）地块约14万平方米（210亩），是市区计划供应地块中面积最大的一宗。  对比不难发现，明年推介的土地相对今年计划供应的土地，主要由于有流沙围（土名）地段约133万平方米（2000亩）地块，总面积更大。近几年土地推介的共性是，主要围绕府西及周边区域供地、建设，集中度较高。  D 新会区供地主要集中在枢纽新城  新会区推介5宗含住宅用地，共约22万平方米（327.87亩），除大鳌镇约1.3万平方米（20亩）地块，以及古井镇约4.7万平方米（69.93亩）地块外，其余3宗均集中在枢纽新城，最大的1宗位于明德一路北侧、文华路东侧，约7.7万平方米（115.64亩）。  新会区是2019年市区计划供地面积最大的区，共29宗地块，合计约79万平方米（1181亩），主要集中于城区，尤其是枢纽新城；同时“三旧”改造地块较多，有6宗；超百亩的地块最少，只有1宗。  对比不难发现，明年推介的土地相对今年计划供应的土地，宗数较少，面积都较小，其共性是，都主要集中在枢纽新城，且单宗地块面积不大。  博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹表示，新会区明年推介的地块主要集中在枢纽新城，表明了政府打造枢纽新城的决心。同时，由于土地总面积有限，地块不大，预示着新会的供应将比较平稳。  “新会的供应比较谨慎，循序渐进。”天悦文华项目负责人刘锦华表示。  E 多宗地块“回炉”重推  记者留意到，2020年推介的商住用地中，多宗地块曾终止挂牌、流拍。其中，滨江新区体育路以东、华安路以南地块A、B地块分别为约3.3万平方米（49亩）、约4.5万平方米（68亩），即为今年10月15日因故终止挂牌的地块一分为二；而今年10月18日因故终止挂牌的江海区新民大桥东北侧地块，没有“缩水”，再度入围推介名单。  业内人士分析认为，这两宗地块此前之所以被终止挂牌，既与地块起拍总价、单价、综合成本较高有关，也与市场环境、土拍环境有关。接下来，不排除会适当下调要求，进而顺利拍出。  值得一提的还有，有望近期挂牌的甘化片区“三旧”改造地块，其分为3、4、5、6号地块，共约19万平方米（289亩），其中6号地块约1.8万平方米（27.18亩），土地用途为娱乐康体用地。此外，甘化片区整体改造项目1、2号地及相邻地块约17万平方米（260.5亩）。  该地块曾历经波折——该片区曾出让建设用地面积约9.6万平方米（144亩）地块，于2017年11月第一次挂牌，起拍价约10.3亿元，折合楼面地价约5886元/平方米，已大幅超出甘化片区此前出让的3幅地块的成交楼面地价。同时，该地块规划要求住宅建筑限高150米，相对于目前住宅普遍限高100米而言，已“拔高”50米，到了12月25日限时竞价时，因无人问津而流拍。去年11月，该地块再次挂牌出让，起拍楼面地价下调了1596元/平方米，但在限时竞价的前两天，也就是12月26日终止挂牌。  关于地块前景，推介资料上如此介绍：随着甘棠路（白石大道至发展大道），发展大道东延长线等交通要道的快速建设，甘化片区将逐步成为交通便利、功能齐全、环境优越的中央发展区。  “我比较看好这块地的拍卖前景。”天悦文华项目负责人刘锦华认为，该地块除了学位不太占优之外，拥有多项优势：是甘化片区剩下的最好地块，面积较大，现在周边交通大为改观，且一线临江。  ★声音  丰富供应是进一步贯彻“房住不炒”理念的具体表现  本次土地推介，有何特点、亮点？  江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，一方面，整体开发、连片土地较多，如江海流沙围约133万平方米（2000亩）、蓬江荷塘禾冈地段约40万平方米（594.88亩），涵盖住宅、商服和教育等，为综合性配套连片开发土地，预计这些巨无霸地块后期将分割竞拍；同时，本次开平供地比重较大，约占全市近半比重，且全为商住地，若土地性质不变且全部成交，货量不菲。  天悦文华项目负责人刘锦华则表示,本次推介的地块，数量较多，面积较大，且主要位于热点区域或重点发展区域，较为集中，质量较好。  需要注意的是，在去年下半年土地市场已明显降温的背景下，明年我市推介地块较多，一方面，这是江门进一步贯彻“房住不炒”理念的具体表现，可以在土地充足供应下，降低地价、房价上涨预期；但与此同时，意味着市场竞争依然激烈，市场如何承载，有待考验。  冯景全表示，推介并不等同实际供应，后期可能会有所调整，因此，对江门楼市的影响暂时无法确定。不过，从2019年土拍看，实际供地量较大，潜在供应较大，而当前市场回归理性，且全市库存较高，市场短期稳中微调是大概率事件。

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