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整体供过于求东莞商业公寓市场分化

2019-08-12 10:42 东莞日报新闻头条

商业公寓

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今年以来，东莞商业公寓供需齐跌。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2019年上半年，全市公寓（包括住宅公寓和商业公寓，以商业公寓为主，住宅公寓仅占极少数）供应6797套，同比大幅下跌；成交5871套，同比下降36%，创近四年同期新低。7月，全市公寓供应约5.03万平方米，环比大幅下降64%，同比下跌58%；成交约6.22万平方米，环比下降4%，同比下跌21%。　　更值得一提的是，东莞商业公寓还供过于求。数据显示，2019年上半年，东莞商业公寓供应约36.92万平方米，远大于成交的约28.46万平方米。　　受此影响，全市商业公寓库存不断增加，消化周期进一步拉长。数据显示，截至2019年7月底，东莞商业公寓库存989342平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为15.39个月。业内人士表示，商业公寓市场降温明显，价格出现下行压力。　　商业公寓供需齐跌　　7年前，周娟从家乡来到东莞，从事房地产中介行业。“一干就是七八年，而且一直身处销售一线，所以我对东莞楼市还是比较清楚的。”　　周娟告诉记者，自从2016年10月东莞实行限购政策后，商业公寓由于不限购、不限贷、可居住、户型小、总价低、投资门槛低等优势，吸引了不少深圳客以及东莞投资需求入市购买。“也是从那时候起，我们门店开始把二三级联动业务的主要精力放在了商业公寓产品上。但是，今年以来，商业公寓越来越有些不好卖了。”　　7月东莞商业公寓供需齐跌。数据显示，2019年7月，全市公寓供应约5.03万平方米，环比大幅下降64%，同比下跌58%；成交约6.22万平方米，环比下降4%，同比下跌21%。公寓投资热度有所降温，除了卓越·弥敦道成交88套和玖颂江湾成交87套比较突出外，大部分项目成交低于50套。　　“今年上半年，东莞公寓也是供应缩减，公寓成交大幅降温，成交套数创近四年同期新低，同比下降36%。”业内人士车德锐说。　　消化周期拉长达15个月　　值得注意的是，东莞商业公寓，在供需齐跌的同时，更是供过于求。　　数据显示，2019年上半年，东莞商业公寓供应约36.92万平方米，远大于成交的约28.46万平方米。即便今年7月东莞商业公寓成交略大于供应，但是，1-7月商业公寓的供应还是远超成交。　　长期供过于求，使得东莞商业公寓库存不断增加，消化周期进一步拉长。据优房超·瑞城搜统计数据显示，截至2018年6月底，全市商业公寓库存675167平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为7.41个月；截至2018年12月底，全市商业公寓库存909557平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为11.08个月；截至2019年6月底，全市商业公寓库存994988平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为14.38个月；截至2019年7月底，全市商业公寓库存989342平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为15.39个月。　　市场出现分化　　近日，记者走访市场了解到，目前东莞商业公寓投资氛围逐渐减弱，商业公寓价格出现下行压力。　　如金地·艺境水岸，2017年底推出的首批商业公寓产品，均价约15000元/平方米，到如今，建筑面积约49平方米二房商业公寓尾盘销售，均价仅13000元/平方米左右。　　业内分析师李兴旺表示，东莞限购后，商业公寓价格一度走高。但是，近年来商业公寓供应不断增加，竞争愈发激烈，而投资需求却在减少，这就使得商业公寓不得不回归理性，甚至有的项目还会降价促销。　　“实际上，从去年开始，受大环境影响，客户的投资信心就已经开始下降了，这就导致商业公寓成交走低，价格也就随之下行压力大增。目前，商业公寓投资出现两极分化，中心区域、交通发达的，成交效果较好，而一些位置较差的，则销售困难。”车德锐说。　　业内人士王斌表示，虽然房企对于商业公寓的推货热情不减，但是投资需求终究有限。　　相关新闻　　50平方米以下LOFT公寓较受市场欢迎　　事实上，并不是所有的商业公寓都不好卖。数据显示，2019年上半年，建筑面积50平方米以下公寓，成交占比近七成；7月，从公寓产品成交结构来看，市场主流依旧集中在30-50平方米中小型公寓，总占比约63%。　　业内人士表示，建筑面积30平方米的商业公寓，平层可做单间或一房一厅，LOFT可做两房；建筑面积50平方米，平层可做1+1房，LOFT可做三房。这几种户型都是目前租房市场上的主流户型，易于出租；而更重要的是，对于投资者来说，它们户型小、总价低，最高也就不过100万元多点，门槛低。

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