数据报告

楼市报告：2019年上半年广州卖了4.16万套一手住宅，月均近7千套！

2019-07-24 14:34 乐有家乐有家研究中心

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2019年已过半，广州一手住宅市场具体情况如何？供应、成交涨是跌？去化情况如何？广州各区谁卖货最强谁又成交垫底？购房者最喜欢买的房子又有什么特点？ 一、2019年上半年广州楼市大事记<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949346423066133.png" title="1563949346423066133.png" alt="1 大事记.png"/>   二、供应 1、2016年—2019年半年度广州一手住宅供销情况上半年供不应求乐有家研究中心数据显示，2019年上半年全市新增住宅预售34230套，环比下跌39%，同比下跌21%。纵观近4年，2019年上半年是供应第一低位，第二低位是限购限贷政策加强的2017年下半年，这两个阶段楼市供应环比下滑明显。从下图可以看出，2016年上半年到2017年上半年，广州楼市处于“供不应求”状态，2017年下半年到2018年下半年“供过于求”，而到2019年上半年，供应套数34230套，成交套数41628套，市场再次转变为“供不应求”。根据以上规律预估，随着粤港澳大湾区规划落地，2019年下半年广州或将加大住宅方面的供应。 <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949520705097806.png" title="1563949520705097806.png" alt="2供销.png"/> 2、2019年H1广州一手住宅月度预售情况4月集中放量，增城成供应大户从预售套数来看，2019年上半年广州一手住宅预售最高峰出现在4月份，新批预售共7535套，预售面积为63.1万㎡。1月、3月和5月供应套数较为接近，均在6千套左右。供应较低的月份是春节所在的2月，6月供应套数也有所下降，至此2019年上半年供应暂告一段落。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949526501002660.png" title="1563949526501002660.png" alt="3月度预售.png"/> 从各区的供应情况来看，今年上半年供应主力依然位于外围区。其中增城稳坐2019年上半年一手住宅预售的“头把交椅”，129.7万㎡的供应面积一骑绝尘，是排名最后的越秀区的44倍，比第二名的黄埔区多了75万㎡，是名副其实的“东大仓”。供应量排第三的是南沙区，供应面积为50.6万㎡。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949539506041977.png" title="1563949539506041977.png" alt="4各区供应.png"/>  3、2019年H1广州一手住宅月度去化走势整体去化压力较小过去的6个月，广州一手住宅库存面积呈现下滑趋势。春节结束后购房者回流，消化部分库存，库存面积从年初的849万㎡下降到791万㎡，5月份去化周期最短，去化压力最小。但由于消化速度放缓、新增供应的增加，广州楼市去化周期6月份拉长到10.9个月，但整体去化压力不大。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949548082033136.png" title="1563949548082033136.png" alt="5 月度去化.png"/>  4、2019年H1广州各区域一手住宅去化周期花都区去化压力较大，海珠区最小从各区一手住宅存库来看，截止到2019年上半年，增城区无论是新增预售还是库存面积均是全市最多的区域，但由于网签去化能力较强，去化周期只有7.5个月，比较受购房者青睐。去化周期不足7个月的黄埔区、天河区以及海珠区库存面积相对不足。但库存面积位居全市第二的花都区则情况稍有不同，去化周期高达27.7个月，去化压力也是全市最大的行政区。番禺区去化周期为17.1个月，去化压力仅次于花都区。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949565311012357.png" title="1563949565311012357.png" alt="6各区去化.png"/>  <h2 style="text-align:center">三、一手住宅成交</h2>1、2016年—2019年半年度广州一手住宅成交走势上半年一手住宅成交41628套 自2017年3月广州最严调控政策落地后，一手楼市降温明显，影响一直延续至今。从2017年下半年开始，广州一手住宅成交表现较为平稳，2018年下半年有所回暖，2019年上半年成交环比下滑，但同比有上涨，网签套数保持在4万套以上。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949575514033129.png" title="1563949575514033129.png" alt="7半年度成交.png"/>  2、2019年H1广州一手住宅月度成交走势一手住宅成交回暖明显，6月创新高除了2月份春节成交下滑外，2019年上半年广州一手住宅成交逐步回暖。春节后土地市场升温、大湾区规划正式落地等利好，为市场打下“强心剂”，促成3月成交小高峰。随着户口政策、港澳人才购房无需社保等政策放开，网签量在6月更创新高，网签套数接近万套，网签面积接近百万平。 <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949588489041373.png" title="1563949588489041373.png" alt="8上半年成交.png"/>  3、2019年H1广州各区一手住宅网签情况大部分区域同比上涨，增城是网签老大从各区域成交情况来看，广州11区中，网签成交套数最多的为增城区，上半年共网签了13610套， 同比上涨6.95%，全市占比约为32.7%，依然是广州的“网签老大”。位居第二的则是正处粤港澳大湾区几何中心、定位为广州副中心的南沙区，网签7086套，同比上涨14.9%，全市占比约为17%。第三位则是黄埔共网签4917套，全市占比为11.8%，很大程度得益于中新知识城大盘销售给力。这三个区域网签量较多，货量充足是主要原因之一。增城、南沙和黄埔区不仅成交量为全市前三，供应量也同样为前三。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949598443087633.png" title="1563949598443087633.png" alt="9各区网签.png"/> <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949604749062803.png" title="1563949604749062803.png" alt="10各区占比.png"/>  从上述地图可见，过去的半年，广州大部分区域一手住宅网签量同比有所上涨。尤其是海珠区，网签量突破千套，同比上涨179.14%，是全市涨幅最大的区域。其次是白云区，网签1888套，同比上涨135.41%。同比上涨较多的还有荔湾区、越秀区以及番禺区。只有从化区、黄埔区以及天河区呈现下滑状态，尤其天河区下降幅度最大。 4、2019年H1广州一手住宅楼盘热销榜外围区占前3名从榜单上可以看出，上榜的楼盘中来自外围区的楼盘占了6席，中心城区有4名上榜，南沙区、黄埔区则各占3席。而前三名一手住宅销售量均超2千套，且数量相对接近。位于增城区的科慧花园以2279套位居全市第一，南沙区的南沙滨海花园以2207套斩获第二名，重获新生的广州亚运城以2174套排名第三。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949610363039613.png" title="1563949610363039613.png" alt="11热销榜.png"/> 四、趣味数据 1、2019年上半年广州一二手住宅成交面积、户型、总价、单价占比分析三房户型、300万以下房源较受欢迎根据乐有家研究中心监控数据显示，2019年上半年广州住宅成交以90-144㎡为主，全市占比56%。成交户型中三房较受欢迎，全市占比43%，两房占比39%紧随其后。价格方面，总价位于150-300万元区间占比最高，为52%，占据半壁江山，其次是150万元以下的房源。而成交单价以2-3万元/㎡居多，全市占比39%。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949617751068737.png" title="1563949617751068737.png" alt="12趣味占比.png"/>  2、2019年上半年广州购房群体分析以刚需为主，纯公积金贷款仅占5%根据乐有家研究中心监控数据显示，2019年上半年广州购房群体以刚需客为主，占比约70%，改善型客户占比18%，环比上升3%，而投资客为12%，环比下降了3%。大部分人认为此时不是投资的好时机。购房付款方式以商业贷款为主，占比61%，纯公积金贷款仅占5%，还不如一次性付款的占比高，广州的“土豪”还是不少的。 <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949632212082905.png" title="1563949632212082905.png" alt="13付款方式.png"/>  3、2019年上半年广州购房者常住城市分析广州户籍、本地居住为主根据乐有家研究中心监控数据显示，2019年广州的购房者户籍以广州户籍为主，即本地人居多，其次是来自梅州、湛江、茂名等地的“广漂”人群。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949639052017448.png" title="1563949639052017448.png" alt="14 常住城市.png"/> 2019年广州的购房者基本常住城市位于广东地区，其中以住在广州的居多，占比为89.2%。其次是大湾区热门城市深圳、东莞和中山以及惠州，这得益于城际交通的日益完善，半小时生活圈的实现。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949662825007366.png" title="1563949662825007366.png" alt="15常住城市.png"/>  4、2019年上半年广州购房者年龄性别分析80、90购房主力、男性居多根据乐有家研究中心监控数据显示，2019年上半年广州购房者以80/90后为主，两者占比共80.7%，主要是刚需人群；其次是70后，占比约12.8%，50、60后共占6%，这三个群体主要以换房为主。此外买房群体已有00后的身影，占比0.3%。而买房的群体中，男性为主力，占比57%，女性占比为43%，女性比例也正日益增多。<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949672180009020.png" title="1563949672180009020.png" alt="16年龄占比.png"/> <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20190724/1563949679575066129.png" title="1563949679575066129.png" alt="17性别占比.png"/> <h3 style="text-align:center">结语</h3>2019年上半年广州一手住宅成交整体表现平稳，而限购限贷政策方面并没有过多着墨，反而出台了不少利好政策推动楼市发展，如落户政策放宽，港澳人才购房放开、粤港澳大湾区中心城市地位被再次强调、交通、产业及相应配套加速完善等等，在保持“房住不炒”的基调上，预计下半年市场有望迎来明显的回暖。