广州“华尔街”金融城，将是下一个“顶级流量”?

从1990年至2018年，近30年间，广州核心CBD已经从环市东经天河北成功转移到珠江新城，十年一换，那么下一个十年会成就哪里的辉煌？

从广州官方公布的相关规划可见，从2013年卖地开始，广州国际金融城已然朝着这个目标前进，2020年后，将迎来属于它的核心CBD时代。

广州核心CBD迁移路径

根据2012年第1期规划，广州国际金融城北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总面积8平方公里，核心区总面积2.3平方公里，包括起步区和西区两部分，包含了多个"退二进三"的旧厂房用地，包括有鹰金钱罐头厂、澳联玻璃厂、南方面粉厂、绢麻厂、广州电池厂、昊天化工厂和员村热电厂。

2018年金融城2期规划新鲜出炉，确定向北向东拓展形成北区和东区。北区位于黄埔大道以北、中山大道以南、车陂路以西、科韵路以东、棠下村、车陂村地区。东区位于黄埔大道以南，车陂村、前进村地区，规划范围位于金融城整体规划范围的东部，南起珠江、北至黄埔大道、东至天河区界、西至车陂路。

国际金融城区位

图片来源：广州市发展和改革委员会

根据政府规划，广州国际金融城将在未来五年内被打造为具有国际高水准、赋有金融产业特色的高规格金融中心，预计2020年区域将实现约1200亿元经济产值，未来每平方公里所产生的经济价值将不可估量，广州国际金融城或将成为下一个“华尔街”，“东方曼哈顿”。

“黄金三角”

从上图可看出，国际金融城与琶洲会展电商中心、珠江新城组成广州发展的“黄金三角”。而金融城作为黄金三角区中承载金融服务体系的关键板块，肩负城市中心CPU的引擎作用。

金融城规划一出，备受金融机构和品牌开发商追捧。2013年1月，广州市国土房管局宣布出让位于金融城起步区的4宗地块，吹响了广州国际金融城推地的“号角”，起始楼面地价均为12000元/平方米，其中A001地块以48%的溢价率、17762元/㎡的楼面价拿下当年广州楼面价第一。而最近一宗位于金融城的宅地挂牌出让打破平静，起拍总价25.56亿元，折合楼面价25838元/㎡，最高楼面价约37465元/㎡，这意味着，如果按最高限价成交，这将会是金融城再次拿下“地王”的一次机会。

对于一手项目，金融城周边多是城中村，区域内一手在售楼盘不多，多以商业楼盘为主，住宅项目较少。乐有家研究中心盘点了金融城及周边一手项目，发现一手住宅江源半岛最高房价已经去到了7.5万/㎡，正冲击10万+，但对于西边的珠江新城一言不合就14万+的新房价格来说，金融城周边一手房价格尚有追涨的可能。

金融城核心区目前一手住宅项目均寥寥无几，更不用说二手住宅，整个区域还处在从工厂地块转变商业项目的过程中，另外还有部分区域地块尚未出让。

但离广州国际金融城核心区最近的员村板块（金融城核心区规划现已从员村板块独立出来），毗邻已成型的CBD珠江新城，本身的住宅不少，且居住氛围成熟。以员村二手住宅价格为参考的话，根据乐有家研究中心数据监控显示，近年来员村二手住宅房价逐年上涨，从2.3万元/㎡上升至4.6万元/㎡，五年内涨幅达95.53%。但整体价格未能追上天河区平均价格水平。

观察近一年的房价，员村板块二手住宅价格相对平稳，波动中微涨，2018年下半年稳定在4.2-4.5万元/㎡左右，离天河区均价依然有段距离，但在年底两者差距空间正在逐步变小。

在与周边区域相比，与金融城息息相关的员村板块二手住宅房价比珠江新城、天河北、五山、琶洲等地都低了一截，甚至仅是珠江新城中的一半，是绝对的价值洼地。金融城二手住宅价格未来具备非常大的潜力空间。

按照规划及在建项目，广州国际金融城仅起步区一区便将形成金融总部区、金融办公区、商业综合区、滨水休闲区和配套居住区五大分区，提供16.4万个就业岗位，规划居住人口2.4万。这也意味着，未来国际金融城将面对的居住需求非常大，但住宅配套的缺口也非常大，高端居住需求也将出现井喷。

国际金融城会对周边楼市有很大的带动作用，带动区域主要会在周边5-10公里的区域，以及地铁沿线区域，而相对供应较多的天河公园、员村、车陂板块楼价会被带动上涨，或将为周边带来更多住宅项目的加入。

根据最新规划，借助员村、棠下、车陂等板块的资源，目前金融城周边配套相对完善，交通便利，教育资源丰富，商业有家乐福、天河都市广场助阵，医疗资源尚充足，30分钟可达的医院有广州天河区人民医院等二级综合医院，公共设施不乏天河公园、红砖厂、天园街文体广场、沙美公园等休闲去处。

作为广州“华尔街”承载体，金融城规划是相当耀眼，尤其是商业和交通规划。

商业上，众多大型高含金量的金融机构已纷纷入驻（长江中心、汇金中心、绿地中心 保利金融大都汇、城际中心、南粤银行、万联证券、平安大厦、新华人寿、交易广场、中国太平、中国人寿、广发银行、南方财经全媒体集团、越秀金融城），重金打造多位一体的岭南滨水空间缔造高质量“慢”生活，新建全国最大最深地下城，还有广州第二高的国际金融交流中心。目前大部分正如火如荼建设中。而随着2期规划的出炉，未来北区和东区还将迎来更多地标式建筑和商业中心。

金融业聚集

金融城地下城

图片来源：广州市发展和改革委员会

交通上，据最新消息，2018年10月广州金融城站综合交通枢纽项目正式开工。作为广佛城际重要站点，项目建成后，以金融城站为起点，10分钟可到达广州南站，25分钟可到达白云机场，1小时畅达珠三角各区域，金融城站将为金融城片区大发展构筑坚实的交通引擎和出行保障。

综合交通枢纽项目金融城站

其次，广州交通大动脉——1号公路规划龙头之位,便是金融城出发,一路往南奔涌,与七条过江通道对接,串起整个大湾区。另外未来，金融城将拥有“1城际+2地铁+3有轨电车”的全能轨道交通体系。

1号公路规划

产业腾飞，交通先行，拥有着其他区域无法比拟的顶级规划设计和支持资源的金融城，辉煌一触即发。

作为下一任核心CBD的继承者，金融城和珠江新城对比究竟有什么不同，哪个更亮眼？下面从区位、交通、产业、规划等4个方面来进行简单的对比分析。

从上述对比分析中，总体而言，珠江新城的建设已经收官，再无增量题材，而金融城自13年拍地，已引入超60家世界500强金融大鳄入驻，例如一行三局、南粤银行、平安保险、万联证券、中国人寿等。整体规划和交通建设等方面也更为完善，前瞻性更强，市场的关注度与日俱增。如今金融城目前约仅剩9宗地待拍，珍贵之地，炙手可热。

另外，相对珠江新城或琶洲来说，金融城仍是一个明显的洼地。虽然岑村机场限高虽然曾一定程度上暂停了金融城的开发，但客观上又平抑了房价的上涨，为投资者留下了充足的入场机会。2018年岑村机场确定即将迁移，金融城限高

问题将迎来解决。而这个限制广州城市东进的障碍一旦被扫除，金融城“蝶变”近在咫尺，下一个“顶级流量”即将诞生。

金融城区域潜力无穷，无论是刚需、投资、改善均值得考虑入手。鉴于区域内尚在开发建设中，尚无更多二手住宅，乐有家研究中心整理了区域周边区位、价格等性价比较高的小区作为置业参考。

免责声明：以上信息和数据更新于2019年2月18日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。