2018年，全国楼市依旧延续着调控氛围。在“房子是用来住的，不是用来炒的”国家定位下，惠州地区严厉打击炒房现象，如大亚湾区一次性购买3套以上将暂缓网签。虽然惠州处于限售政策与银行利率大上浮的环境中，但是在楼市规范发展及惠州并未出台限购政策的背景下，惠州楼市的发展仍然充满着很大的机遇。
土地市场方面，惠州土地供应持续三年出现下降情况，并且2018年土地市场出现了低溢价率、低流拍率的现象。这说明2018年，惠州市的土地供求现象饱和，甚至部分地区土地市场略显疲惫。
2018年惠州新房市场表现可圈可点，市场供应和成交双双上涨，供应量超16万套，环比上涨19%。即使在银行利率大幅上浮的情况下，新房成交量依然突破14万，环比上涨了11.2%。在价格方面，惠州新房成交均价与2017年基本持平，成交均价为1.08万元/㎡，环比上涨1.1%。
2018年的惠州楼市，在《粤港澳大湾区规划》呼之欲出、粤港澳地区交通快速发展、全面放宽落户条件人才引进的背景下，充满活力。2019年，伴随着《粤港澳大湾区规划》的出台，惠州楼市会有怎样的发展呢？让我们拭目以待吧。
1、落户新政：惠州全面放开放宽重点群体落户限制
1月25日
《惠州市推动非户籍人口在城市落户实施方案》出台，惠州非户籍人口落户通道拓宽：全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生和留学归国人员的落户限制，全面实行农村籍高校学生来去自由的落户政策；来惠工作的非应届人才申请落户的条件：全日制大专学历以上、年龄45周岁以下，已与引进单位签订劳动合同，至少提供连续缴纳社会保险3个月以上。
2、惠州市房贷利率全线上浮，首套最高上浮55%，年末有所下降
3月份起
惠州首套房贷利率便出现了全线上浮，多家银行首套房贷利率都在基准利率的基础上上浮了35%到45%，甚至有银行宣布二套房贷利率最高上浮55%。在12月份开始有所下降，首套房上浮25%至40%，第二套房上浮30%至40%。
3、严厉打击开发商和房屋销售中介限制、阻挠、拒绝职工使用公积金贷款行为
4月24日
《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》发布，在贷款审批时限上，要求公积金管理中心和受托银行对贷款业务流程进行优化，并在办理时限上予以明确。明确规定买房银行优先审批公积金贷款。并且提出市住建局、市房管局和市住房公积金管理中心要联合开展专项整治行动，严厉打击开发商和房屋销售中介限制、阻挠、拒绝职工使用公积金贷款行为。
4、大亚湾新规：一次性购买3套以上暂缓网签
5月29日
大亚湾发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法违规行为的声明》，对投机炒房行为将予以严厉打击，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意和投机炒房行为。并且下步不排除将联合其它部门对购买3套以上（含3套）的住房资金来源进行核查，全面打击炒房投资行为。
5、外地户籍离职需封存半年才能转移或提取公积金
7月31日
《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》发布，对提取政策向首次置业、购买普通商品住宅和在户籍或缴存地购房等情况倾斜。规定：惠州市外地户籍缴存职工离职后将不能即时办理提取公积金销户提取手续，而需封存半年才能转移或提取。对于同一人多次变更婚姻关系购房和多人频繁买卖同一套住房等情况，不允许其提取公积金。
6、大亚湾限制港澳台居民购房资格，个人限购一套自住用房
7月3日
《关于规范境外机构和境外个人购置房产的通知》发布，规定：7月8日起，大亚湾将限制港澳台购房资格，港澳台居民个人限购一套自住用房，不得购买商铺，境外机构只能购买办公用房一套。
7、惠州直达香港高铁每天6趟，进一步联通粤港澳大湾区
9月23日
惠州至香港西九龙站每天开通6趟高铁，其中惠州南站5趟，惠东站1趟。从惠州坐高铁至香港，全程耗时最快仅需68分钟。并且从香港西九龙站到惠州的高铁出发早中晚均有班次，出行香港可实现当天来回，进一步加强粤港澳大湾区之间的沟通与联系。
据乐有家研究中心监测，在过去5年，惠州住宅用地挂牌宗数为615宗，挂牌土地面积达1372.49万㎡，成交449宗，成交土地面积达1159.9万㎡。在刚过去的2018年里土地市场略显疲态，全市住宅、住宅商用地挂牌77宗，环比2017年减少了18宗，环比下降18.95%；总挂牌面积为173.29万㎡，环比下降31.88%。由于今年开发商入市热情的降低，2018年的土地市场竞争并不激烈。
虽然土地交易面积和宗数有所萎缩，但是2018年惠州市住宅用地总金额反而呈现上涨趋势，环比上涨28.88%。由于惠城区在金山湖、桥东文头岭鹿江沥拍出了几宗优质土地，因此2018年惠州住宅、住宅商用地平均成交地面价为10185元/㎡，环比上涨103.87%。
从2018年惠州市各县区住宅用地挂牌及成交情况来看，惠城区、惠东县和大亚湾区土地市场相对活跃。其中惠城区成交土地11宗，成交面积和成交地面价分别高达50.121万㎡和21501元/㎡，成为所有县区中成交面积和成交地面价最高的地区。
据乐有家研究中心监测，2018年8月成交的位于惠城区金山湖片区GP2018-8地块，被深圳华侨城置业投资有限公司、深圳市润投咨询有限公司、保利湾区投资发展有限公司以32.69亿元的总价夺得，获得本年度“地王”称号。但是总观今年土地市场竞争并不激烈，整体的溢价率都不高，甚至有39宗土地是以挂牌价出售。
据乐有家研究中心监测，2018年惠州市一手住宅供应面积（即预售面积）达1788万㎡，环比上涨25%，销售面积1585万㎡，环比上涨13.8%。2018年一手住宅供应量为近5年来最高，供应量可以很好的满足市场需求。
2014-2018年各县区一手住宅供应占比
从2018年惠州市各县区的一手住宅供应面积占比来看，整体占比情况变化不大，大亚湾区仍然保持占比第一的成绩。
结合各县区一手住宅供应与成交占比数据分析，2018年惠阳区与惠东县一手住宅供求市场呈现两极分化。惠阳区供应量占比16.7%，成交量占比却为21.6%，供不应求；而惠东县供应量占比为11.2%，成交量占比却只有4.9%，供大于求。
除此以外，其余各县区成交量与供应量占比基本呈现正向变化。大亚湾区、惠阳区、惠城区、博罗县仍然是惠州市的成交四大主力城区。
从一手住宅成交量看，在深惠交通便捷发展、惠州楼市相对深圳宽松的情况下，惠州楼市抢占了深圳的大部分一手住宅购买力。因此即使在惠州市场开始限售调控、房贷利率上涨的情况下，市场热度依然不减，成交量为14.89万套，环比上涨了11.2%。
从成交价格看，在全国房价调控的大背景下，2018年惠州房价与2017年相比波动不大，基本持平，房价为1.08万元/㎡。而纵观惠州与深圳两城的成交价情况，价格变动也不大，深圳房价仍然是惠州的5倍左右，相对较低的价格依然是吸引深圳购房者的主要原因之一。
经过深圳731限购政策，惠州限售、利率上浮等调控后，深圳和惠州一手住宅套均总价发生了怎样的变化？据乐有家研究中心监测，以深惠每年一手住宅成交金额与套数计算，2018年惠州套均总价为115万元/套，环比上涨3.5%。深圳套均总价为533万元/套，环比下降2.6%。虽然变化幅度不大，但是从图表数据可以看出，从2016年起深圳与惠州之间的套均总价差别在逐渐缩小。2016年深圳一套房可以换惠州6.1套，而2018年只能换4.6套。
总观2018年全年，惠州一手住宅成交套数为14.89万套，成交面积为1585.03万㎡，成交均价为10819元/㎡。全年房价走势较为平稳，在经历2-5月的一段小幅度增长后，基本持续小幅度下降。甚至在12月时，成交价跌出了万元大关，为9966元/㎡。
据乐有家研究中心监测，大亚湾区成交量遥遥领先于其他县区，全年成交量为44005套，环比上涨35.6%。其次，今年惠阳的成交量也超过了3万套，环比上涨43.5%，是涨幅最大的一个县区。在成交均价方面，惠城以13441元/㎡的价格保持领先地位。
据乐有家研究中心监测，由于全市一手住宅库存面积和库存量上涨，今年的去化周期为8.8个月，相较2017年有所上升，但仍处于10个月的合理去化周期范围内。
2018年，由于楼市的波动相较去年不大，因此人们在惠州购房的喜好与2017年基本保持一致。据乐有家成交数据显示，惠州的买房者更多选择60-120㎡的两至三房。其中90-120㎡成交占比在总的成交新房中占50%以上。楼市的主流价格主要在0.75-1.5万元/㎡之间，总价100万以上的房子已经超过4成。
据乐有家成交数据显示，2018年全年购房者性别中，男性购房者占据55%，相较去年有小幅增长。而在购房者年龄方面，无论男女21-30岁、31-40岁年龄段的购房者是购房市场的主力军。这也表明年轻一代人的置业、投资需求和意识比较强烈。
惠州因为优越区域地理位置和相对低价格，吸引了许多受限购政策影响的外来购房者。据乐有家成交数据显示，在2018年惠州购房者中，现居地为深圳的占比59%，东莞占12%，惠州的本地购买者占21%。
据乐有家成交数据显示，在惠州置业的购房者中，天秤座已经连续3年保持第一。可见，天秤座的人不仅“聪明多金”，而且购房、投资意识也很强烈。
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