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【片区报告】中山三乡，数字经济与互联网+模式带动下的南部新中心
2018-11-30 18:36
乐有家 乐有家研究中心
中山
中山片区报告
三乡镇
中山三乡
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<p style="text-indent: 2em;">历史上名人辈出的中山三乡，在很多人印象里，或许还是劳动密集型产业集中地。然而，作为中山城市副中心的三乡镇，从2016-2018年，一直是中山改革的重点。在数字经济和互联网模式引导下，“六大中心”的建设规划中，以及政府“管家式一站式”跟到底的服务下，实现企业转型的同时，区位价值也在迅速提升。</p><p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><strong>房价：房价起伏不定，8月价格最高</strong></p><p style="text-indent: 2em;">中山市三乡镇位于中山市南部，东和东南与珠海市唐家湾镇交界，南连坦洲镇，西接神湾镇与板芙镇，北与五桂山镇接壤。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543569938422048811.png" title="1543569938422048811.png" alt="1.png" style="width: 325px; height: 462.027027027027px;"/></p><p style="text-indent: 2em;">一直以来，三乡镇一直以密集型企业为主。随着中山作为粤港澳大湾区一部分，加快发展建设步伐，三乡作为中山南部组团的“未来中心”，建立了“优化营商环境”“挖掘增长功能”“补足短板”的三位一体发展模式。区位价值迅速升温的情况下，三乡的房价走势如何呢？</p><p style="text-indent: 2em;">乐有家研究中心数据显示，从近期房价走势来看，三乡镇二手住宅成交均价起伏较大，2018年2月低迷期过后持续微幅上涨，7月经历较大跌幅后，于8月攀至11057元/㎡，创今年目前为止最高价。8月后房价持续下跌，11月降至几乎与2月持平，约11595元/㎡。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543569954190070155.png" title="1543569954190070155.png" alt="2.png" style="width: 505px; height: 329.101123595506px;"/></p><p style="text-indent: 2em;">从近期走势看，乐有家研究中心数据显示，金涌大道房价最高，成交均价约1.2万元/㎡，9月前总体呈上涨趋势；东平工业区房价和三乡周边房价起伏不定，价位居中，约1-1.06万元/㎡；小琅环房价6月前持续小幅上涨后，到11月份降至与年初持平，约0.85-0.93万元/²。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570079177030076.png" title="1543570079177030076.png" alt="3.png" style="width: 495px; height: 301.72131147541px;"/></p><p style="text-indent: 2em;">乐有家研究中心数据显示，从长期走势看，三乡镇四个主要板块中，金涌大道、东平工业区以及三乡周边房价持续均上涨。其中三乡周边较2016年上涨2878元/㎡，涨幅较大，其次是金涌大道，上涨2204元/㎡。</p><p style="text-indent: 2em;">而2016-2017年房价最高的小琅环，2018年房价几乎呈跳水式下跌，以8902元/㎡的成交均价成为四个主要板块中房价最低区域，较2017年环比下跌27%，下跌原因可能与小琅环周边商业开发程度以及周边别墅销售情况有关。东平工业区房价小幅上升，三乡周边房价微幅下跌。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570100069073153.png" title="1543570100069073153.png" alt="4.png"/></p><p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><strong>成交：单套总价多集中在50-150万元</strong></p><p style="text-indent: 2em;">从成交情况看，2018年购房者主要爱买三乡镇90-144㎡的二手住宅，户型多集中在3房和2房，其中，三乡镇约57%的二手住宅成交均价位于0.5-1万元/㎡的区间，成交均价超过1.5万元/㎡的二手住宅占比仅6%，约82%的二手住宅成交总价处于50-150万元之间，意味着约首付15-45万元即可在三乡购得一套100㎡的二手住宅，而总价超过200万元的二手住宅仅占1%。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570112647074404.png" title="1543570112647074404.png" alt="5.png" style="width: 545px; height: 383.468244084682px;"/></p><p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><strong>租赁：租金持续上涨，涨幅稳定</strong></p><p style="text-indent: 2em;">从近3年三乡镇租金走势来看，三乡租赁价格呈持续上涨趋势。</p><p style="text-indent: 2em;">乐有家研究中心数据显示，2016-2018年，三乡住宅租赁价格上涨2.06元/月/㎡。以三乡最受欢迎的3房型来看，一套100㎡的房子，月均租金上涨约206元。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570132357008240.png" title="1543570132357008240.png" alt="6.png"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><strong>配套：教育与医疗体系完善</strong></p><p style="text-indent: 2em;">作为南部组团规划中心，收原先密集型工业企业影响，三乡对外交通较好，但通往市区和周边城市的交通欠发达。在中山加速融入粤港澳大湾区一小时生活圈的催动下，三乡正在加速融入现代化建设中。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570152544074909.png" title="1543570152544074909.png" alt="7.png" style="width: 545px; height: 387.064564564565px;"/></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>交通方面</strong>：三乡镇交通以公路为主，广珠西线高速和坦洲高速是三乡镇快速联通港澳及大湾区9城的快速通道，也是中山市南部组团连接港珠澳大桥的门户通道，并高标准打造“四季花海”高速出入口。搭建高架桥的坦洲快线，全线“消灭”红绿灯，一期工程建成后，三乡联通中山市区和珠海坦洲将畅通无阻。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570193064074443.png" title="1543570193064074443.png" alt="8.png" style="width: 567px; height: 221.573146292585px;"/></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>教育方面</strong>：三乡拥有完整的义务教育体系。占地42195㎡的光后中心小学，创办于1912年，2004年升级为广东省一级学校，兼具文化、艺术、体育等多个示范学校头衔。历史悠久的桂山中学可追溯于1756年的桂山书院，2004年升级为广东省一级学校，师资力量雄厚，生活和体育设施完备。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>生活方面</strong>：从通大百货等大型购物商场，到文化体育场馆，三乡镇商业配置都比较完善。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>文化方面</strong>：三乡不仅拥有文昌阁、古鹤立村古村落等人文景点，还囊括了邓小平同志留下“不走回头路”的罗三妹山等自然景点，同时，三乡还设有三乡镇图书馆、体育馆、文化广场等，将都市和休闲生活交融。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>医疗方面</strong>：斥资7.8亿元新建的新三乡人民医院已于2017年开工建设，预计2021年完工。新医院按三甲医院标准设计和建设，建成后将成为一座辐射南部镇区的综合性医院。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><strong>规划：“六大中心”推动高质量发展</strong></p><p style="text-indent: 2em;">三乡镇制定了<strong>“优化营商环境”“挖掘增长功能”“补足短板”三位于一体的发展计划</strong>，全力推进三乡高质量发展。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>1. 六大中心</strong>：分别为行政服务中心、新兴产业中心、交通枢纽中心、文化旅游中心、教育体育中心、健康养生中心，致力于提高服务效率，节约群众办事成本，加强企业项目“管家式一站式”跟到底服务，切实解决企业困难。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>2. 存量升级&增量崛起</strong>：三乡镇将2017年定位为“创新发展智能驱动”年，设立以“互联网+新型专业镇”的发展方向，目前三乡镇高新技术企业已达34家，申请国家专利1353件；同时，三乡政府坚持与专业团队招商结合，主动出击，引进新业态企业，推动产业转型升级。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>3. 补足短板</strong>：加快推进S268、Y003拓建、加密八线、坦洲快线等交通基础设施建设，结合乡村振兴计划，以养生医疗和旅游文化为重点，推进三乡镇全面发展。</p><p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><strong>热门楼盘推荐</strong></p><p style="text-indent: 2em;">乐有家研究中心数据显示，从近期房价走势来看，东城艺墅的房价在9月小幅上涨后走势趋向平缓，雅居乐塞纳湖和富和名都花园近期房价微幅下降。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570236835051242.png" title="1543570236835051242.png" alt="9.png"/></p><p style="text-indent: 2em;">从长期情况看，三盘在2016-2018年均上涨3700-4700元/㎡左右。其中东城艺墅涨幅较大，2018年较2016年环比上涨约56.36%，2018年雅居乐塞纳湖涨幅较大，房价略超富和名都花园。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570243891084474.png" title="1543570243891084474.png" alt="10.png"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570260885012706.png" title="1543570260885012706.png" alt="11.png" style="width: 527px; height: 339.352524357839px;"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570284328002853.png" title="1543570284328002853.png" alt="12.png" style="width: 525px; height: 337.599645704163px;"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181130/1543570297785008929.png" title="1543570297785008929.png" alt="13.png" style="width: 533px; height: 343.825199645075px;"/></p><p style="text-indent: 2em;">以上楼盘采用均为2018年11月29日最新挂牌价。</p><p style="text-indent: 2em;">本文内容由乐有家研究中心联合乐有家<strong>中山资深片区专家</strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);"><strong>黄尚友</strong></span>合作完成。</p><p style="text-indent: 2em;">免责声明：以上信息和数据更新与2018年11月29日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。</p>
