数据报告

【片区报告】天河北：广州第二CBD锋芒不减，楼市中的名门望族

2018-10-24 12:18 乐有家乐有家研究中心

天河广州天河学区房价基建配套

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天河区天河北片区的发力源自1987年在广州召开的第六届全国运动会，雄伟的广州体育中心为腹地的天河北开启了宽广的发展空间。2001年，天河北的崛起是广州经济结构升级的表现，至2011年天河北路成为广州目前最大的商务区，虽珠江新城后来者居上，但天河北目前仍然是广州第二大CBD，世界500强企业有多家已将地区总部或分支机构设在这一带。  <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354247754030449.png" title="1540354247754030449.png" alt="01天河北片区.png"/>天河北片区 近五年二手房价：连上三个台阶，五年涨幅达106% 在广州东进南拓等各项规划利好之下，天河北、珠江新城等商务区从2000年左右逐渐崛起，房价自然也是水涨船高。最近五年内，仅以二手住宅来计算，2014年到2018年5年间，房价便从2字头涨到了5字头，足足连上了三个台阶，增长106%，比天河区一手住宅27.63%、二手住宅74.62%的涨幅都要高出很多，涨幅第一。天河北房价坚挺，明显跑赢整个区域的走势。这一切归功于天河北片区商业繁华、有着广州最高级的写字楼、配备优质教育、交通便利、医疗资源等成熟配套。  <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354224109044208.png" title="1540354224109044208.png" alt="02近五年二手住宅房价.png"/> 2015-2016年间，天河北片区的二手住宅价格呈快速上涨的势头，在2016年时已经完全超越整个天河区的一手和二手住宅的价格，2018年已接近6万元/㎡，但增速明显放慢。这也是因为天河区北片区经济发展愈加成熟饱和，已经没有太多的土地资源供给，新盘住宅推出越来越少，甚至稀缺，存量房时代加速前进，二手住宅价格表现更加突出，更受人关注。     近一年二手房价，波动上涨 近一年中，天河区与天河北片区的二手住宅成交价格均有不同程度的上涨，天河北上涨幅度约为10%，远超天河区约2%的涨幅。而在最近的楼市传统“金九”中，天河北片区价格继续微幅上扬，环比8月上涨2.21%，与呈现下滑趋势的天河区拉开了明显的距离，说明天河北的地段优势成为了房价有力的支撑，比其他片区更加能抗跌。  <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354216448073364.png" title="1540354216448073364.png" alt="03近12月二手住宅房价.png"/> 周边房价对比：天河北不是最贵 天河北发展至今，贵为广州第二商业核心区，2018年9月的二手住宅房价比临近的五山、天河南和天润路都略胜一筹，但和珠江新城板块三个片区则相比逊色，以5.97万元/㎡的均价位列周边区域第四名。 <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354198881086984.png" title="1540354198881086984.png" alt="04周边房价对比图.png"/> 天河北近4年租金上涨3成多 据乐有家研究中心监控数据显示，2018年8月份广州的租金水平为51.30元/㎡。而天河北的租金早在2015年就已经高达57.62元/㎡，之后一直平稳上涨，至2018年9月已经涨至75.08元/㎡，4年间上涨了30.3%，从下图看出，增速最快的出现在2017年至2018年间。 <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354154587099589.png" title="1540354154587099589.png" alt="05 4年租金变化.png"/>即使是这样，天河北还不是天河租金最贵的地方，和二手房价格一样，依然是排在珠江新城后面。但如果粗暴地将广州租房划分为四个梯队：天河、海珠、越秀为第一梯队；荔湾、白云为第二梯队，黄埔、番禺为第三梯队；花都、增城、从化为第四梯队。那么住在天河北的则是第一梯队中的贵族。 <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354161835027322.png" title="1540354161835027322.png" alt="06 广州租房第一梯队.png"/> 趣味数据：3房刚需户型是主流 根据乐有家研究中心统计的数据显示，天河北的成交主力户型是90-144㎡的刚需户型。由图表可以看出，90-120㎡和3房户型占比均在40%以上。而成交单价在4-6万元/㎡范围的为主流，总价在450万元以上的居多，总体而言，天河北片区整体价格较高，很多小区单价都去到了六七万元，而很多购房者是奔着优质学位而来，也有部分是投资客，但最主要的还是刚需客。  <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354144757062380.png" title="1540354144757062380.png" alt="07 成交占比.png"/> 周边配套高度成熟，工作生活总相宜 新中轴线：天河北板块是广州的中心商务区，经济核心区，位于广州唯一中轴线的北面，广州新中轴线引领着广州中心区域的发展。广州中轴线主要穿越珠江新城板块，体育中心板块、天河北板块，全长12公里。这一中轴线上有山、水、树林、人文景观和自然景观，构成广州的城市开放空间。核心CBD：地标建筑之中信广场 说起天河北，大多数人都会想到中信广场。的确，作为天河的地标建筑，中信广场风光无限。中信广场由一幢80层，高度391米的甲级写字楼主楼和两幢38层的附楼组成，整体建筑呈楼群形式，像一只展开翅膀的鸟，建造高档典雅，气宇非凡，在1997年建成后一度成为中国高楼，直至现在还保持着"全球的混泥土结构建筑"的称号。交通便利：天河北之所以如此地繁华，地价房价如此之高，很重要的原因在于它拥有成熟完善的交通体系。它不但拥有广州东站火车站、东站客运站，广州东站公交总站，而广州生命线3号线延长线、1号线也穿梭而过，地铁站主要有：林和西、广州东站、燕塘、石牌桥、体育中心南、体育中心、华师等站点。另外，天河北的公交线路众多，还有多条干道，这里还有广州东火车站及高铁站。而且，在建中的11号线有三个站点经过天河北片区，在建的18号线终点站是广州东站，区位优势更加凸显。  <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354132322077841.jpg" title="1540354132322077841.jpg" alt="09 交通规划.jpg"/> 在建中的18号线、11号线途径天河北片区名校林立： 天河北板块内有多所高校，如华南理工大学、华南农业大学、华南师范大学、广州体育学院等，还有华阳小学，龙口西小学，华康小学、天荣小学学位等多所小学，且大多数小学均可直升广州中学（原47中中学）。天河北基本都是小学直升初中，有一些房子同时拥有2个或2个以上学位，如果家里有多个孩子的不妨考虑在天河北板块置业。 青山绿水：天河北板块靠近白云山——广州绿肺，人杰地灵。天河北板块北边属于白云山西侧地区，是珠江冲积的三角洲平原和流溪河冲积的广花平原，有大片可供发展的土地。新中轴线连接的北部，白云山东侧地区山脉交错，可供发展的只有为数不多的谷地或台地，这些青山怀抱的土地，环境固然优美，但土地相当有限，故，地王、豪宅多汇聚于此。 天河北热门楼盘推荐<img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354678583075449.png" title="1540354678583075449.png" alt="08 周边配套.png"/>或许有人认为天河北现在的光芒已经被珠江新城等其他版块覆盖，但是拥有各种不可替代的地标性建筑与成熟配套的天河北版块，完全可以与珠江新城差别化发展。天河北是广州的经济核心区域，经济商业繁荣，配套高端，交通网络成熟完善，名校众多，潜力很大。所以，如果经济能力允许的话，在天河北购房的确是一个不错的方式。以下推荐楼盘均使用乐有家官网2018年10月22日最新挂牌价。  <img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354106835085459.png" title="1540354106835085459.png" alt="10 侨林苑.png"/><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354112498071137.png" title="1540354112498071137.png" alt="11 侨怡苑.png"/><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354118333092980.png" title="1540354118333092980.png" alt="12 中怡城市花园.png"/><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20181024/1540354123648099979.png" title="1540354123648099979.png" alt="13 紫金小区.png"/> 本文内容由乐有家研究中心联合乐有家广州天河北片区店长莫嘉欣、置业经理陈秋茹、营销副总经理陈伟冰合作完成。免责声明：以上信息和数据更新于2018年10月22日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。