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江门9月一手房价最新出炉!

2018-10-19 09:34 江门日报乐有家研究中心

江门楼市月报

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俗话说，金九银十。从往年经验来看，每年的9月和10月都是传统房地产市场的销售旺季。过去这个9月，江门楼市情况如何呢？根据江门市住建局公布的全市9月楼市数据显示：9月，全市一手住宅成交3989套，环比下降3.7%；一手住宅成交均价为8467元/平方米，环比增长1.2%。另外，开平一手住宅成交均价环比增长1.7%，为7247元/平方米，创下新高，而鹤山库存环比增长16.9%，达8656套，为3年多来的新高。完整数据如下：供应9月份迎来年度小高峰，全市批准预售住宅7254套，全市批准预售住宅7254套，环比增长43.6%，同比增长23.5%，是今年第二高值，仅低于今年4月的8239套，同时，今年的数据走出了波浪形曲线。分区域来看：仅台山环比下降30.2%，为562套，是今年4月至9月的最低值。其他区域均环比增长，其中，蓬江、江海环比增长93.5%，为1399套，是今年的第二高值，仅低于今年4月的2169套；新会环比增长107.9%，为952套，是今年的第二高值，仅低于今年7月的1147套；鹤山环比增长25%，为1814套，是今年的第二高值，仅低于今年7月的2018套；开平环比增长125%，为1098套，是去年8月至今年9月的最高值；恩平环比增长27%，为1429套。原因全市及多区域供应环比增长，主要原因在于：金九银十是传统楼市销售旺季，为提高去化率，加快资金回笼，房企往往在此时期加大推货量。9月份，无论是全市还是市区，供应量均迎来年度小高峰。成交全市环比下降3.7%，市场承接力有限，三区均出现增长  四市齐齐下跌。一手住宅成交方面，全市环比下降3.7%，同比下降4%，共成交3989套，这一数据处于近3年多来的较低水平。全市一手住宅近4个月的成交量分别为6691套、5040套、4143套、3989套，呈逐月递减的状态。分区域来看：市区环比增长，其中，蓬江、江海环比增长5.2%，为894套，这一数据处于3年多来的较低水平。新会环比增长27.3%，为868套；其余各市环比下降，其中，鹤山环比下降19.4%，为561套，是今年3月至9月的最低值；台山环比下降10.2%，为879套，是今年4月至9月的最低值；开平环比下降17.3%，为301套，为近3年多来第二低值，仅高于今年2月的223套；恩平环比下降15%，为486套。分析江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，虽然9月份供应量大增，但从实际成交看，市场承接力有限，“金九”有所“逊色”，除市区成交环比有所上升之外，其他区域成交环比均下跌，从而带动全市成交下跌。表明经过前两年的火爆行情，加上置业门槛大幅提高，市场已逐步回归理性，置业需求短期难以大幅增加。“虽然本市整体供应有一定增加，但受周边市场降价促销影响，客户观望情绪渐浓，导致江门楼市成交量处于阶段性中低位。”美智地产总经理汤建军表示。房价全市一手住宅成交均价8467元/平方米 环比增长1.2%   蓬江江海仍过万在一手住宅成交均价方面，全市环比增长1.2%，为8467元/平方米，这一数据处于史上第二高位，仅低于今年4月的8526元/平方米。近3个月，全市一手住宅均价分别为8129元/平方米、8367元/平方米、8467元/平方米，呈逐月递增状态。部分区域环比下跌，其中，蓬江、江海环比下跌2.9%，为10827元/平方米。近一年来，蓬江、江海一手住宅均价大致在10500元/平方米左右窄幅波动；台山环比下跌2.6%，为7117元/平方米；恩平环比下跌3.3%，为5519元/平方米。部分区域环比增长，其中，新会环比增长0.8%，为9520元/平方米，为史上第二高值，仅低于2017年10月的9566元/平方米；鹤山环比增长2%，为8403元/平方米，也是史上第二高值，仅低于今年4月的8475元/平方米；开平环比增长1.7%，为7247元/平方米，创下新高。分析冯景全认为，虽然9月份成交一般，但鉴于当前江门市区和下属县市的库存总体偏低，加上房价惯性使然，9月多个区域房价仍然坚挺，全市均价离历史峰值仅一步之遥，其中开平，属于全市去库存慢半拍的县市，房价反应亦慢半拍，在去库存效应下，房价有所上涨，创历史新高。库存鹤山创下3年来新高，环比增长16.9%。不过，供求关系总体仍然偏紧。库存方面，全市环比增长9.5%，为36309套，是2017年2月以来的最高值。不过，按照2017年全年67497套的成交量计算，目前的库存消化周期为6个多月，供求关系总体仍然偏紧。值得注意的是，目前全市的库存量与2015年库存高点时的52075套相比，已大幅减少15766套。从各区域的库存量来看，仅台山环比下降6.2%，为4814套。其余各区域均环比增长，其中，蓬江、江海环比增长6.7%，为6400套。事实上，近一年来，蓬江、江海库存也大致在这一范围窄幅波动，按照2017年全年19273套的成交量算，库存消化周期约4个月，处于供求偏紧的状态，但市场氛围有所转冷；新会环比增长2.3%，为3812套，今年以来，该区域库存一直在3800套左右窄幅波动；鹤山环比增长16.9%，为8656套，是3年多来的新高，按照去年全年9960套的成交量计算，库存消化周期需10个多月；开平环比增长13.2%，为6847套；恩平环比增长19.5%，为5780套，是2016年1月至今的最高值。分析 “全市整体库存增加，其中鹤山、开平、恩平的库存显著上升，去化周期达到11个月左右的合理区间。”汤建军说。由于供应逐步大增，而成交量处于阶段性中低位，各区域库存逐步增加，其中，鹤山、恩平等区域在多个品牌房企的带动下，库存快速增加。冯景全则认为，由于9月份供应大增，而市场承接有限，导致无论全市还是市区库存均有所上升，其中，由于市区置业需求尚可，库存上升较慢；下属县市置业需求有所减弱，导致下属县市库存上升较快。整体看，全市、市区库存虽有所上升，但仍处于低位，房企整体去化压力并不大，这是周边城市房价出现松动，而本市房价整体仍坚挺的重要原因。二手住宅全市环比下降11.8%二手房成交方面，全市环比下降11.8%，为2605套，是今年4月至9月的最低值。各区域都环比下降，其中，蓬江、江海环比下降9%，为920套，是今年3月至9月的最低值，并且，近5个月的数据呈现递减状态；新会环比下降3.3%，为439套；鹤山环比下降13.9%，为341套；开平环比下降2.6%，为408套；台山环比下降29%，为364套；恩平环比下降17.4%，为133套。分析“二手房议价空间增大，二手置业客户多家比较的现象增多，成交周期拉长，成交量也受到一定的影响。”汤建军认为。未来楼市走向如何？来听听业内人士的声音，希望能为你置业提供参考。“预计未来几个月楼市依然会比较淡。”裕隆基地产总经理杨东卉认为。业内人士刘先生则认为，楼市将会与天气一样越来越冷，楼市的营销则会像春天一样纷繁复杂起来，不排除有些项目的价格会出现松动，但幅度有限，或在5%以内。“预计江门未来几个月，即春节前后，江门市场或迎来全面的促销浪潮。”美置地产总经理汤建军重点分析了两方面原因：一方面，受到全国整体市场预期下行，各城降价促销事件影响，本地置业客户的观望情绪逐步增加，导致成交量持续低迷；另一方面，企业的资金压力在金融收紧和成交低迷的双重夹击下，需要通过走量回笼资金，且临近年底，部分房企有冲业绩的压力，多种因素促使房企以价换量或平价入市来换取资金，保证现金流。江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，接下来几个月，由于当前库存仍然处于低位，房企整体去化压力其实并不大，从当前楼盘正常户型、正常楼层的房源价格看，仍然处于稳定的高位。同时，由于去年的高价地碧桂园滨江天际、美的天誉等项目将陆续入市，进入网签阶段，中心城区均价将被高价盘结构性拉高，同时也将一定程度带动其他项目的销售。

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