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【片区报告】交通C位中的港口片区，还是水系生态小镇？
2018-11-01 09:58
乐有家 乐有家研究中心
片区报告
港口镇
中山片区报告
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<p style="text-indent: 2em;">自古以来，交通枢纽集中地，往往最容易成为经济和人口高度发达的区域，商业、文化、娱乐等配套设施也会随着人口增多而相继完善。在粤港澳大湾区背景下，坐拥得天独厚交通优势的港口镇，成为中山千亿交通大布局的重中之重。而中山6年投入1400亿元的交通计划，又能为港口镇这个交通枢纽聚集的片区带来怎样的变化呢？</p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><strong>房价：二手房均价每年涨幅约3000元/㎡</strong></p><p style="text-indent: 2em;">港口镇位于中山市中部，距市政府约7公里。东北与三角镇、民众镇两镇相望；东南部与中山火炬开发区相邻；南与东区接街道、石岐区接壤；西北与阜沙镇相连。全镇总面积71.27平方公里，中山市《十三五规划纲要》已将港口镇纳入中山中心城区范围，真正实现了港口与石岐区、东区、开发区等中心城区的融合发展。</p><p style="text-indent: 2em;">乐有家研究中心数据显示，从房价长期走势来看，2016年港口镇二手住宅成交均价为7634元/㎡，2017年增长至11935元/㎡，同比增长4301元/㎡，涨幅达56.34%；2018年同期成交均价为13645元/㎡，同比每平米增长1710元，同比上涨14.32%。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104291432090502.png" title="1538104291432090502.png" alt="图片1.png"/></p><p style="text-indent: 2em;">从近期房价走势来看，港口镇二手住宅成交均价总体维持在1万元的大关以上，基本位于1-1.4万元/㎡之间，变动幅度不超过2000元/㎡。近12个月港口镇房价虽有起有落，但总体依旧呈上涨趋势。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104307454079436.png" title="1538104307454079436.png" alt="图片2.png"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><strong>成交：3房型备受青睐，单套总价200万以下</strong></p><p style="text-indent: 2em;">从成交情况看，2018年购房者主要爱买港口镇90-144㎡的二手住宅，户型多集中在3房。其中超过70%港口镇的二手住宅成交均价位于1-1.5万元/㎡的区间，成交均价不超1万元/㎡的二手住宅占比不到20%，约71%的二手住宅成交总价处于100-200万元之间。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104321378081588.png" title="1538104321378081588.png" alt="图片3.png" width="707" height="435" style="width: 707px; height: 435px;"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><strong>租赁：租金整体走势稳定，均价约21元/㎡</strong></p><p style="text-indent: 2em;">从近12个月港口镇租金数据来看，租金整体走势较稳。</p><p style="text-indent: 2em;">乐有家研究中心数据显示，从2017年9月至2018年8月底，港口镇住宅租金普遍维持在21-23元/㎡的范围内。在五月份出现租金小高峰之后，六月份住宅租金骤降近6元/㎡， 之后于七八月缓慢回升至平均范围内。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104365243068971.png" title="1538104365243068971.png" alt="图片4.png"/></p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"><strong>配套：交通提速，快速融入珠三角生活圈</strong></p><p style="text-indent: 2em;">如果说中山位于珠江“A”字型的中心位置，那港口则是中山北部的C位，90公里半径内有5大机场和4大外轮深水港，与珠三角主要城市均处于一小时交通圈范围内。如此重要的位置，港口镇的配套情况如何呢？</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104393095052762.png" title="1538104393095052762.png" alt="图片5.png"/></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>交通方面：</strong>预计今年年底建设完成的长江路，全程无红绿灯“打扰”，驾车直达中山市区时间大幅缩短；而作为深中通道第三个出口的落脚点，经中江高速和中开高速连接，可快速直达深圳；市内中山北站四通八达；市外广珠澳客运专线连接澳门、珠海、广州，是承接广州南沙、深圳前海、珠海横琴三大国家级新区产业转移的桥头堡。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>教育方面：</strong>港口镇中心幼儿园创建于1994年，现为市一级幼儿园，在园幼儿600多人；此外镇区还设有中心小学、大南中学、港口中学等优质初小学；华南师大附中为国家级示范高中，广东省重点中学，设有高中、奥校初中共36个班，学生约2000人，在校教职工200余人。从幼儿园至高中，港口镇都有完善的配套。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>生活方面：</strong>以保利国际广场为中心的商圈，是港口镇实现“对外快速出行，对内慢生活”的典型，内部生活配套完善，外部交通四通八达，出行便捷；同时，宏基商业中心、桓基百货等大型购物商场为居民购物提供了更多选择。社区街道等配有港口市场、美景市场等中小型社区超市，方便居民购物；休闲方面，四大公园提供充足户外活动场所。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>医疗方面：</strong>中山市港口医院始建于1958年，是一所全民所有制一级甲等医院，新址建成于2006年，占地2万平方米，拥有职工200余人；中山市第二人民医院为市属综合性医院。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"><strong>规划：对外快速出行，对内慢生活</strong></p><p style="text-indent: 2em;">珠西交通看中山，中山交通看港口。</p><p style="text-indent: 2em;">面对中山6年投入1400亿元的交通布局千亿计划，中山各个镇区跃跃欲试，然而机会往往更偏爱优势得天独厚的区域。作为毗邻中山港，紧邻深中通道，省外高速直通，市内轻轨始发地的港口镇，无疑成为了千亿计划的宠儿。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>1. 内外交通并发，打造区域C位枢位纽</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>对内：</strong>位于珠三角中心位置的港口镇，与珠三角主要城市均处于一小时交通圈范围内。距离市中心区仅15分钟，而长江路开通后，距离市区的时间预计将缩短至2min；</p><p style="text-indent: 2em;">始发于港口胜隆社区的中山城轨1号线预计明年开工建设；而位于石岐区和港口镇交界处的中山北站则被定位中山市的交通枢纽站。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>对外：</strong>深中通道加持。预计2024年建设完成的深中通道在马鞍到登陆后将与中江高速于港口新隆立交接驳。</p><p style="text-indent: 2em;">距深圳宝安前海自贸区仅40公里，车程20min即可到达；距南沙仅20公里；约50公里车程可达广州市区；</p><p style="text-indent: 2em;">京珠高速和中江高速的交汇处。作为两大重要高速公路的交汇点所在地，高速出入口即设于港口镇核心地段；</p><p style="text-indent: 2em;">深茂铁路，中莞城际将从港口出发，途径南沙，连接深圳和东莞。</p><p style="text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104429661087227.png" title="1538104429661087227.png" alt="图片6.png" width="525" height="462" style="width: 525px; height: 462px;"/></p><p style="text-indent: 2em;">以港口镇目前的交通情况，已是中山内外交通的核心枢纽，待规划工程完工后，港口的整体对外辐射能力将得到强有力的提升，有望成为中山衔接珠三角重要区域的的交通C位枢纽。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>2. 天然水系古镇，打造慢行生活圈</strong></p><p style="text-indent: 2em;">以水为渠陆为港，以港口命名的港口镇自然少不了多方天然水系关照。</p><p style="text-indent: 2em;">拥有丰富地表河流水资源的港口镇，境内河涌交错，河网密度高达0.8-1.1公里/平方公里，北部和中部分别有鸡鸦水道和小榄水道流经。镇内慢节奏的“小桥流水”的生活与“交通枢纽”的区域定位碰撞下，港口镇规划出了“内慢外快”的发展理念。</p><p style="text-indent: 2em;">以保利国际广场为核心的生活圈，坐拥一轨一站两高速的黄金立体交通网络，拥有深中通道、深茂铁路、广珠轻轨、广澳高速、京珠高速、广珠西线高速、105国道、城轨1号线等众多重要交通线路辅助，成为“快速对外”的发展通道。</p><p style="text-indent: 2em;"> 而在生活圈内部，在湿地公园等四大公园环绕中，在城区可畅享绿氧生活，出自世界级园林大师设计之手的的保利公园，用“出则繁华，入则宁静”的设计，似东南亚园林，拥有大型棕榈树木，园景戏水泳池，水上汀步小径等景观，曲径通幽的不经意间，打造了港口名副其实的“慢行生活圈”。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"><strong>推荐楼盘</strong></p><p style="text-indent: 2em;">乐有家研究中心数据显示，过去6个月中，港口镇成交均价维持在1.3万元/㎡左右，房价起伏不大，但总体来看，整个片区和周边小区房价均呈微幅上涨趋势。</p><p style="text-indent: 2em;">对比小区成交均价和周边配套，以下三个小区性价比较高。</p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104487823098920.png" title="1538104487823098920.png" alt="图片7.png" width="631" height="400" style="width: 631px; height: 400px;"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104506940049334.png" title="1538104506940049334.png" alt="图片8.png"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104535881020246.png" title="1538104535881020246.png" alt="图片9.png" width="635" height="389" style="width: 635px; height: 389px;"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104563060079363.png" title="1538104563060079363.png" alt="图片10.png" width="636" height="361" style="width: 636px; height: 361px;"/></p><p style="text-indent: 0em; text-align: center;"><img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180928/1538104586488098344.png" title="1538104586488098344.png" alt="图片11.png" width="634" height="341" style="width: 634px; height: 341px;"/></p><p style="text-indent: 2em;">本文内容由乐有家研究中心联合乐有家中山资深片区专家郑书豪合作完成。</p><p style="text-indent: 2em;">免责声明：以上楼盘采用均为2018年9月26日最新挂牌价。以上信息和数据更新与2018年9月24日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。</p>
