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粤共有产权住房:以90平米以下中小型为主,购满10年可一次性增购

2018-09-12 09:54 金羊网乐有家研究中心

共有产权

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原标题：粤共有产权住房：以90平米以下中小型为主，购满10年可一次性增购金羊网讯记者赵燕华报道：今天（11日），广东省住建厅印发《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），其中规定，广东省共有产权住房的供应对象为符合条件的城镇无房家庭。每户家庭只能购买一套共有产权住房，并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务。《征求意见稿》还要求，共有产权住房价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，实行供应主体与供应对象共有产权。共有产权住房价格低于市场价承购人需购买50%以上产权根据《征求意见稿》，共有产权住房属于城镇保障性安居工程，由政府提供政策支持，由供应主体筹集。价格方面，共有产权住房供应对象可以以低于同地段、同品质商品住房的评估价格，购买共有产权住房，并限定使用和处分权利，实行供应主体与供应对象按份共有产权。《征求意见稿》规定，共有产权住房的供应对象为符合规定条件的城镇无房家庭（下称申请人、承购人），每户家庭只能购买一套共有产权住房，并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务。在面积方面，共有产权住房应以建筑面积90平方米以下的中小套型为主。共有产权住房的评估价格由供应主体委托房地产估价机构在共有产权住房配售前按照“一房一价"进行评估，并由住房保障、物价等主管部门审核后确定，评估及确定结果需要面向社会公开。所谓共有产权，即购房人与相关机构共同持有房屋产权，承购人的产权份额由承购人实际出资价格占共有产权住房评估价格的比例决定，原则上不低于50%，其余部分为政府等供应主体的产权份额，由国有机构等专业运营管理机构代表供应主体持有共有产权住房政府份额（下称代持机构）。同批次、同楼栋推出供应的共有产权住房的各单元产权份额分配比例原则上保持一致。如有因特殊原因，承购人产权份额占比确须低于50%的共有产权住房项目，由各地住房保障委员会审查同意报省保障性安居工程工作联席会议审批同意后实施。购买满10年，可一次性增购全部产权购买不满5年，也可按持有产权抵押购房者根据自己的经济能力购买一定比例的产权份额后，如果随着经济条件的提高，如何增购余下的产权份额呢？《征求意见稿》也给出了详细的规定。《征求意见稿》规定，满足购买共有产权住房（以取得不动产权证书为准）不少于10年等条件的，允许承购人一次性增购代持机构所持的产权份额取得完全产权，住房性质转变为商品住房。采用行政划拨方式供地方式筹建的共有产权住房转变为商品住房的，承购人应向政府补交土地价款，补交土地价款标准由各地自行确定。满足购买共有产权住房不少于5年等条件的，允许承购人转让。承购人应向住房保障主管部门提交申请，由代持机构依序安排转让给具有申购意向的申请人。购买共有产权住房不满5年的，不得转让。承购人因特殊原因确需转让的，应向住房保障主管部门提交申请，由代持机构依序安排转让给具有申购意向的申请人，并向代持机构缴纳全部的增值收益。因特殊原因确需转让的情形由各地自行确定。承购人增购或转让价格，应由代持机构委托房地产估价机构在增购或转让产权份额前进行评估，随行就市，参考同时期、同地段、同品质普通商品住房的价格，并由住房保障、物价等主管部门审核后确定。此外，满足购买共有产权住房不少于5年等条件的，允许承购人在征得代持机构同意后，可依法将所持有的产权份额用于抵押。因继承、遗赠、离婚以及法院裁定、判决、调解等法定原因，继承人（受赠人、受让人）符合共有产权住房申购条件的，可直接继承（受赠、受让）共有产权住房个人份额；继承人（受赠人、受让人）不符合住房申购条件的，原则上按本意见相关规定进行产权转让。规范共有产权住房供地优先安排配套齐全区域《征求意见稿》要求广东各地应根据实际需求制定共有产权住房建设计划，并落实到筹集渠道和重点项目，并纳入各地的住房保障规划和住房发展规划。各地共有产权住房建设计划报送省住房城乡建设厅备案后向社会公布实施。共有产权住房项目应当根据城乡规划、土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划等要求，结合城市功能定位、产业布局和需求分布进行项目选址，优先安排在配套设施较为齐全、需求较为集中的区域。在共有产权用地供应方面，《征求意见稿》要求，各地政府自行组织集中新建的共有产权住房项目采用行政划拨方式供地。房地产开发企业集中新建或房地产开发企业在普通商品住房项目配建的共有产权住房项目原则上采用招标、拍卖、挂牌方式供地，鼓励采取“限房价、竞地价"、“竞配建"等出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位。为了保障共有产权住房购房人的权利，《征求意见稿》要求各地加快制定共有产权住房建设标准。《征求意见稿》要求，通过政府自行组织集中新建、房地产开发企业集中新建或房地产开发企业在普通商品住房项目中配建等渠道筹集的房源，各地应加强规划、设计、施工、监理、验收等环节的审核，实施全装修成品交房的，应明确装修标准，提高共有产权住房品质。公租房、经适房可被盘活为共有产权住房同时，为了加快共有产权住房的供应，《征求意见稿》要求丰富供应主体、拓宽筹建渠道。鼓励社会力量通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等方式参与共有产权住房建设、运营和管理。社会力量投资的共有产权住房纳入共有产权住房建设计划。社会力量投资建设的共有产权住房按合同约定自行管理或交由政府统一管理，由各地自行确定。据了解，共有产权住房实行分散配建与集中建设相结合，优先在普通商品住房项目中配建，配建的共有产权住房原则上无偿移交政府。共有产权住房的房源筹集渠道包括六种：一是政府自行组织集中新建；二是通过“限房价、竞地价"等方式交由房地产开发企业集中新建；三是通过“竞配建"等方式交由房地产开发企业在普通商品住房项目中配建；四是收购符合要求的新建商品住房或二手住房；五是盘活符合要求的公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、直管公房、棚改安置房等；六是其他途径筹集。管理：规范共有产权准入制度不动产证注名持有份额为了让共有产权住房真正服务有需要的市民，《征求意见稿》要求规范准入制度，规定“严禁向不符合条件的申请人供应共有产权住房”。共有产权住房申请人应当如实申报家庭住房以及家庭财产、居住年限、工作情况等。公安、银行、证券、国土、房管、税务、工商等部门根据各自职责，依法向住房保障主管部门出具申请人有关财产证明。除了保障供应和规范申请，在分配方面，《征求意见稿》要求各地结合需求及供应能力，采取轮候配售制度或按房配售制度。供应对象的配售排序，可根据申请人的住房困难情况以及家庭财产、居住年限、工作情况、申请时间等因素综合评分确定，也可通过公开摇号、抽签等随机选定方式确定，确保分配公开、公平、公正。法律、行政法规或者国务院规范性文件规定的共有产权住房优先供应对象，应当予以优先安排。房地产开发企业集中新建的共有产权住房在住房保障、物价等主管部门的指导监督下按规定自行开展配售工作，其他渠道筹集的共有产权住房由代持机构在组织开展配售工作。承购人应与代持机构签订购房合同或与房地产开发企业、代持机构签订三方购房合同，购房合同应明确产权份额、使用规定、转让限定、违约责任等内容。共有产权住房的不动产登记簿和不动产权证书附记栏内标注“共有产权住房、共有人姓名、共有方式、共有份额"的注记内容。全额缴纳物业费、不得转租现在，不少商品房小区配建政策性保障房，同时也爆发了商品房住户与政策性住房住户是否应共享小区的冲突。据记者了解，根据相关政策，日后将有一批地产开发商配建共有产权住房项目，共有产权住房作为政策性住房，能否与商品房住户共享小区的公共设施与服务呢？《征求意见稿》给出了肯定的答案。《征求意见稿》规定，共有产权住房和商品住房同一小区的，应纳入所在小区统一管理。建设单位或物业管理不得在共有产权住房和商品住房之间设置围墙等物业隔离或设置其他歧视性措施。共有产权住房的政府份额原则上不收取租金。承购人应缴纳按照整套共有产权住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修基金和物业管理服务费用。共有产权住房原则上用于承购人自住，不得擅自出租转借、长期闲置、改变用途。承购人要按有关规定和合同约定使用共有产权住房，不得改变房屋结构，影响房屋质量安全和使用功能。承购人在使用共有产权住房期间通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的以及合同约定的其他情形的，应按照约定退出个人持有产权份额，否则不予办理其他住房的网签备案和权属登记。买了共有产权住房，如果想卖到手中的份额，要注意什么呢？《征求意见稿》要求，承购人必须先取得住房保障主管部门的允许，并与新承购人按规定缴纳相关税费。按照规定，新承购人与承购人、代持机构签订三方购房合同，购房合同应明确产权份额、使用规定、转让限定、违约责任等内容。新承购人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房"，所占房屋产权份额比例不变。共有产权住房转让申请经审核通过后满1年的，无申购意向的申请人，各地可按本意见自行制定盘活方案。支持：购买共有产权可用公积金为了完善落实共有产权住房制度实施，《征求意见稿》要求从资金、用地、金融等多个方面支持共有产权住房政策落地。资金：各地要多渠道筹集资金，加大投入力度，及时落实共有产权住房的房源筹集所需资金。共有产权住房建设筹集所需资金可从住房保障专项资金列支，并按有关政策享受国家、省有关专项资金支持。用地：各地在安排年度用地指标时，对共有产权住房建设所需用地计划指标应予以优先保障，列入省级重大基础设施及民生项目的，不占用各地年度用地指标。各地要做好共有产权住房建设用地储备并及早落实到具体地块，优先使用存量建设用地。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房价上涨较快的城市应当增加共有产权住房用地供应。税费：共有产权住房的建设筹集等环节严格执行国家规定的各项税费优惠政策。承购人承购、增购或转让共有产权住房，符合条件的，可按照规定享受相关税费优惠政策。金融：鼓励银行业金融机构根据共有产权住房的特点，在依法合规、风险可控的前提下，依据商业可持续原则，完善信贷管理制度，改进金融服务方式。推进金融产品和服务创新，支持承担共有产权住房项目的企业在资本市场通过发行股票、债券天等金融工具融资。建设单位可将符合条件的在建共有产权住房项目抵押向银行申请住房开发贷款。购买共有产权住房的，承购人可参照商品住房有关贷款规定申请住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款。不动产登记主管部门应依照按份共有财产抵押登记规定及时受理抵押登记申请，提高抵押登记效率。住房公积金缴存职工，符合共有产权住房供应对象要求的，可优先享有共有产权住房购买资格。

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