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龙岗中心城搭上东进战略快车 或将成深圳东部超级CBD
2018-08-31 10:04
乐有家研究中心 乐有家研究中心
片区报告
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<p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">2016年5月7日，时任省委副书记、市委书记马兴瑞主持召开东进战略领导小组第一次会议。东进战略总投资达到1.4万亿元，完成项目超300个！而“十三五”期间，深圳计划完成5600亿元的投资，东进战略就已接近总投资额的一半。作为龙岗的核心区域，龙岗中心城从2002年首次定位为深圳的卫星新城，到2010年功能定位升格为成为深圳东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心，再到东进战略纳入“十三五”规划，龙岗将打造市级中心第三级，这意味着在十三五期间，随着东进战略的进行，深圳西强东弱的局面将彻底改变。</p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">在东进战略的背景下，纵观龙岗、坪山、盐田、大鹏东部四区，龙岗中心城的大运中心、三馆一城、国际大学城等，使龙岗中心城具备教育、商业、医疗卫生等核心功能，与此同时，深港国际中心用地出让，龙岗将建设一栋668米摩天楼作为深圳东部中心新地标，届时将超越592.5米的平安金融中心，成为深圳第一高楼。毫不夸张地说，带动东部发展的未来东部中心将是龙岗中心城。</p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"> </p><p style="text-align: center; text-indent: 0em; line-height: 1.75em;"><strong>龙岗中心城楼市分析</strong></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">据深圳统计局发布的数据显示，2017年龙岗区GDP总量反超福田区，达到3858.62亿元，仅次南山区，位列全市第二，同比增速达到9.8%。而龙岗中心城作为龙岗的“中流砥柱”，近年来在交通、科技、教育、医疗、住宅等方面都实现了跨越式发展，如今又搭上东进战略快车，未来的发展速度毋庸置疑。</p><p style="text-align: center; text-indent: 0em; line-height: 1.75em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535678510810092346.png" title="1535678510810092346.png" alt="图片1-深圳各区GDP排名.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">据乐有家研究中心数据显示，龙岗中心城片区二手住宅价格近五年来持续上涨，尤其在2014年-2016年期间，以每年近9000元/㎡的增长幅度持续上涨，从2014年的15442元/㎡上涨到2016年的32157元/㎡，二手住宅价格涨幅达到108.2%。经过持续上涨之后，龙岗中心城片区二手住宅价格上涨趋势相对放缓，但仍以每年超2000元/㎡的增长幅度持续上涨，从2016年至2018年，二手住宅价格涨幅为18.1%.</p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535678568543068385.png" title="1535678568543068385.png" alt="图片2-片区二手住宅价格走势.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"><span style="text-indent: 2em;">在近12个月里，龙岗中心城片区二手住宅价格在2017年下半年期间一直稳定在35000元/㎡左右，但在2017的最后一个月，价格上涨至36625元/㎡。龙岗“三馆一城”（公共艺术馆、科技馆、青少年宫深圳书城龙岗城）等城市建设，“5大轨道交通、6大综合交通枢纽”等交通规划着实让龙岗中心城片区的住宅“火了”起来。2018年1-3月，二手住宅价格从36447元/㎡上涨至38005元/㎡。受深圳“三价合一”政策的影响，4月价格出现小幅下降，均价37852元/㎡，环比下跌0.4%，不过龙中片区二手住宅均价仅经历短短1个月下跌就开始回暖，2018.05-2018.07期间，价格都维持在38200元/㎡左右。</span><br/></p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535678603814030732.png" title="1535678603814030732.png" alt="图片3-近12个月片区二手住宅价格走势.png" width="616" height="326" style="width: 616px; height: 326px;"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">短短几年来，龙岗中心城积极以旧改图新，加上政府的重视和支持，如今龙岗中心城片区的交通、医疗、商业圈以及文体配套等都发展得较为丰富成熟，环境的巨大改变以及生活设施的完整配备，大大改变了许多人一直以来对该片区“脏乱差”的印象，越来越多人尤其刚需购房者选择在该片区置业安家。</p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">据乐有家研究中心数据显示，2018年1-7月购买龙岗中心城二手住宅的客户，选择购买60-90㎡房屋的客户最多，占比达到36%，此类房屋的成交单价都在3-3.5万元/㎡，房屋总价的预算在绝大多数刚需购房者的可接受范围内，对于刚到深圳打拼不久的小青年来说性价比更高。而选择购买144㎡以上房屋的客户占比也达到了30%，这也能从侧面反映出了龙岗中心城片区的房屋品质和居住环境越来越好，到该片区来购买大户型置业安家的人不在少数。成交单价方面，龙中片区已很少有2.5万元/㎡以下的房屋，占比仅2%，成交单价占比最多的是3-3.5万元/㎡和4万元/㎡以上，均达到29%。成交单价与大户型的共同作用,在一定程度上造成龙中片区成交总价在400万元/套以上的占比达到39%。</p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680504453028042.png" title="1535680504453028042.png" alt="图片4-二手住宅成交面积占比.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"> </p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680518558066364.png" title="1535680518558066364.png" alt="图片5-二手住宅成交总价占比.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"> </p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680533904031497.png" title="1535680533904031497.png" alt="图片6-二手住宅成交单价占比.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">近5年以来，龙岗中心城片区租金价格从2014年的29.78元/㎡/月，到2018年上半年的44.32元/㎡/月，上涨14.54元，上涨幅度达到48.8%。目前租客能以每月3900元左右的价格租到88平米左右且装修较好的房屋，同等租金价位下只能在福田租到43平米左右的房屋，龙岗中心城片区花钱少又能住得好，加之东部片区交通规划不断升级，未来将打造形成以龙岗为中心的一小时交通圈，相比之下，租客选择在该片区租房的性价比更高。</p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680565111031127.png" title="1535680565111031127.png" alt="图片7-片区租金走势.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"><br/></p><p style="line-height: 1.75em; text-align: center; text-indent: 0em;"><strong>片区现有配套</strong></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">随着深圳经济水平的不断发展，龙岗区从宝安县的一个小城区发展为深圳市面积最大的市辖区，尤其是龙岗中心城这一区域，华为、比亚迪等新兴龙头产业等聚集龙岗，大运中心、龙岗会展中心等文体配套一应俱全，龙岗中心城承载着龙岗区的发展，未来发展的质与量将有极大飞跃与突破！</p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"><strong>教育：</strong><span style="text-indent: 2em;">龙岗中心城规划人口25-30万，是深圳东部地区的卫星新城，同时也将打造成为深圳未来的次市级中心，其教育资源较为丰富，目前已建成投入使用的学校有34所，其中省一级学校有6所，区直所学校13所，深圳市约有90所省一级学校，而龙岗中心城就占据了6所。</span></p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680588087019127.png" title="1535680588087019127.png" alt="图片8-教育资源.png" width="676" height="574" style="width: 676px; height: 574px;"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"><strong>医疗及文体配套：</strong><span style="text-indent: 2em;">龙岗中心城目前已发展的较为成熟，现有5所大医院，8个大型文体中心，其中备受瞩目的龙岗“三馆”已于2018年5月底开始运营，且经市民投票，龙岗“三馆”正式起名为“深圳·红立方”。</span></p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680614612001527.png" title="1535680614612001527.png" alt="图片9-医疗及文体配套.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"><strong>商圈：</strong><span style="text-indent: 2em;">龙岗作为深圳面积最大的市辖区，而龙岗中心城作为未来的深圳东部CBD，生活配套齐全，商圈更是不少。据不完全统计，龙岗中心城目前已有11个大型商圈。</span></p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680639021035167.png" title="1535680639021035167.png" alt="图片10-商圈.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"> </p><p style="line-height: 1.75em; text-align: center; text-indent: 0em;"><strong>城市规划：直击交通 打通东部战略通道</strong></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">整个东部片区的交通是东部发展最为薄弱的环节，而龙岗中心城目前虽有100余条公交路线，但地铁方面仅有3号线经过，与关内各区的交通联系较少，2016年深圳全面打响交通基础设施建设“东进战略”，加快推进东部重大交通设施建设，加强东部各片区与市内片区交通联系，为此，龙岗地区通过快速公路、高铁捷运、轨道枢纽等方式对龙岗交通进行谋篇布局。</p><p style="line-height: 1.75em; text-align: center; text-indent: 0em;"><strong>5大轨道交通 6大综合交通枢纽</strong></p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680674760057060.png" title="1535680674760057060.png" alt="图片11-交通.png" width="701" height="454" style="width: 701px; height: 454px;"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">基于5大轨道交通的规划建设，龙岗区将打造形成龙城广场、大运、平湖、国际低碳城、坪山站、深圳东站6大综合交通枢纽，加快推进大中运量公共交通建设，完善快干线路网结构，打造立体交通体系，形成覆盖深圳市中心城区半小时交通圈和珠三角东岸地区1小时交通圈，逐步强化东部枢纽中心的地位。</p><p style="line-height: 1.75em; text-align: center; text-indent: 0em;"><strong>热门小区推荐</strong></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;">在快速发展的一线城市里，龙岗依然保持着“山环水绕”的格局，目前，龙岗已建成各类公园144个，人均公园绿地面积达17平方米，建成绿道400公里，绿道驿站200余个。龙岗中心城片区作为龙岗发展重点之一，片区楼盘热度也在不断增加，据乐有家研究中心数据显示，龙岗中心城片区热门楼盘挂牌楼盘均价最低至3.4万元/㎡，最高至5.88万元/㎡。</p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680744258022548.png" title="1535680744258022548.png" alt="图片12-热门二手楼盘.png"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"> </p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"> </p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680816348041127.png" style="width: 692px; height: 512px;" title="1535680816348041127.png" width="692" height="512"/></p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680818262017677.png" style="width: 666px; height: 466px;" title="1535680818262017677.png" width="666" height="466"/></p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680818552051774.png" style="width: 622px; height: 456px;" title="1535680818552051774.png" width="622" height="456"/></p><p style="text-align: center; line-height: 1.75em; text-indent: 0em;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180831/1535680818507062147.png" style="width: 678px; height: 484px;" title="1535680818507062147.png" width="678" height="484"/></p><p style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; text-align: justify;"> </p><p style="line-height: 1.75em; text-align: justify; text-indent: 2em;">本文内容由乐有家研究中心联合乐有家龙岗资深片区专家罗毅合作完成。</p><p style="line-height: 1.75em; text-align: justify; text-indent: 2em;">免责声明：以上信息和数据更新于2018年8月24日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。</p><p><br/></p>
