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楼市新一轮整治来袭！新房、二手房、租房无一漏网！

2018-08-20 09:17 珠海房产之窗乐有家研究中心

住建部出租房整顿

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楼市调控不力，坚决问责。住建部约谈海口等五市8月17日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。此前，北京住建委在通州开展联合执法行动，处罚了两个违规地产项目后，又于8月17日约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等地产出租类公司，要求他们不得哄抬租金抢占房源。苏州住建局等9部门则开展了规范房地产市场秩序专项行动。从中央到地方，房地产调控正全面升级。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180820/1534727645875015480.jpg" title="1534727645875015480.jpg" alt="2.jpg"/>住建部指出，今年以来，各地全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实房地产调控主体责任，因城因地综合施策，调整供应结构，遏制投机炒作，房地产市场总体保持了平稳运行。但近一段时间，部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。住建部在约谈时强调，要下决心解决好房地产市场问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持分类调控、因城施策、一城一策，完善和落实房地产调控措施，防范化解市场风险，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标。住建部要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。据悉，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等城市政府主要负责人表示，将全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保市场平稳、房价稳定。7月底以来房地产调控升级态势已经显露。就在上周的8月8日，住建部召开部分城市房地产工作座谈会强调，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。在地方层面，深圳、合肥、南京、贵阳等地相继出台新一轮调控政策。据中原地产统计，7月份，全国共有超过60城发布了70多次各类型房地产调控政策，包括限制企事业单位购房、升级限售措施等。近日，国家统计局公布的“2018年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月份新房价格同比上涨的城市有65个，比上月多4个，环比上涨城市数量也有所增加。也是基于此，在坚决遏制房价上涨的要求下，各地正在不断加码出台针对性调控措施。多位专家向记者表示，随着17日住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，预计各地还会出台更严厉的房地产调控措施。清理黑中介再出重拳，二手房市场进入管控？近日，北京市住房城乡建设委联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会，集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产、21世纪不动产、网易、新浪、58同城、赶集网、安居客、百姓网、房天下等房源信息发布主要网站，要求各互联网站自即日起，对于房地产经纪机构发布房源信息的，无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡；对于住房租赁经营企业发布房源信息的，其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180820/1534727692086054943.jpg" title="1534727692086054943.jpg" alt="3.jpg"/>会议要求互联网平台不得为未完成房地产经纪机构备案的经纪公司及其分支机构、未取得营业执照住房租赁经营企业、以个人名义从事房地产经纪活动的自然人提供房源信息发布服务。即日起，各互联网平台要立即开展自查，下架不符合上述要求的房源信息，9月1日前完成整改，全力配合主管部门治理乱象，让“黑中介”无处藏身。这也意味着，未来房地产经纪机构及人员须亮明身份，方可发布房源信息。今后，在互联网平台浏览房源信息时，如果发现网页没有公示经纪机构营业执照及经纪人员信息卡，或手机扫描信息卡上二维码后显示的经纪机构名称与营业执照不符，发布该房源信息的就很可能是“黑中介”。挂牌制度北京重拳出击清理黑中介不久，武汉也对存量房交易进行进一步管控。8月13日，武汉市房管局发布《关于进一步推进房地产经纪服务平台存量房交易房源信息挂牌工作的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）。《通知》指出，凡在武汉从事存量房居间（买卖）业务的房地产经纪机构，均应通过武汉房地产经纪服务平台存量房交易网签系统（以下简称“网签系统”），按照规范流程，协助房屋交易当事人完成存量房交易房源信息核验、房源挂牌、合同网签，配合交易当事人办理房屋交易相关手续。在个人交易方面规定，凡属个人自行交易的存量房（即未通过房地产经纪机构居间服务的），房屋交易当事双方可到房屋所在区房管部门存量房交易窗口签署《存量房自行交易承诺书》，办理房源核验、房屋交易合同网签以及购房资格核验；也可委托具备网签系统使用权限的房地产经纪机构，协助完成房源核验和房屋交易合同网签（机构协助自行交易当事人完成网签服务的，不得收取费用），但双方需自行到区房管部门办理购房资格核查和房屋交易过户手续。通过自行交易的存量房房源信息无需挂牌。对此，易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，当前楼市调控对于中介的管控比较严厉，除了常规的类似交易秩序管控以外，房源方面的管控力度也在加大。这也释放了一个信号，即后续二手房的房源信息审核力度将加大，真房源的挂牌制度正不断成熟。严跃进坦言，因为二手房市场管控较难，过去此类市场的房源监管并不到位。最典型是一个现象是，一手房的预售证可以管控，所以房价可以严管，但二手房的房源不能管控，从而房价高，导致了各类一二手房价格倒挂的现象。中原地产分析师卢文曦认为，确实有监管二手房的趋势。在其看来，二手房是完全的散户市场，个人行为管理起来虽然有难度，但是从规范行业角度而言，还是得纳入监管。武汉此次政策规范是征求意见稿，预计后续落地的可能性较大。在严跃进看来，此类政策强调了交易一体化的概念，希望将房源、交易、资金等纳入到统一的平台上来。严控房源必须走挂牌制度，相当于给房源落实了身份证系统，有利于促进规范交易，防范各类假房源和违规交易等现象出现。从挂牌的模式来看，房源未来会有一个唯一的编码，这其实也是为了防范一房两价等现象出现。此类房源信息一旦有身份系统以后，中介本身也不能随意发布房源信息，尤其是部分学区房房源信息等，这契合了部分二手房交易规模大的城市的市场管控需求。        中原地产首席分析师张大伟对这一说法表示认同，他直言：“现在很多城市，调控房价就是调控中介。”对于这一调控方式的成效，张大伟表示，北京是见效了，主要的表现即过去一年多来，北京二手房价格的跌幅明显。数据显示，2018年上半年，北京市二手房挂牌价虽然在5、6月有明显升温，但半年累计仍下跌0.21%。房租上涨如何治？又到了续租换租的季节。据《北京晚报》报道，相比于个人房东的直租房，租客们发现，机构化的长租公寓的租金提价幅度更高，一套一居室的涨价幅度最高竟能达到29%。专家指出，资本扎堆进驻的长租公寓市场需要抑制盲目涨价冲动，防范租金过高降低了租客租房的质量。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180820/1534727708673029406.jpg" title="1534727708673029406.jpg" alt="4.jpg"/>连日来，多地房租飙升已激起舆论涟漪。无论直租房还是长租公寓，租金上涨都不是心血来潮，而是演绎出一种可以把握的逻辑。在“遏制房价上涨”的时代背景中，有些人看到了租房市场蕴藏的巨大商机，于是干脆在租房上做文章，客观上也推动了房租上涨。此外，城市限购越来越普遍化，导致一些人只能通过租房解决居住问题，也是一个不可忽略的因素。一些地方的房租非理性上涨，乃至处于失控状态，与中介是否有关？媒体报道的一个案例颇为典型：一名房东透露，自家房子要出租，120平方米的三居，心理预期7500元，来了两家中介，一家报价8500元给11个月，另一家加价到9000元，几轮过后租金涨到了每月10800元，给11个月……在这番“恶性”炒作下，最终的受害者显然是租客。中介无利不起早，哄抬房租不可能做赔本生意，而整个租房市场陷入发烧状态，“利益链”末端的租客只能吞咽高房租苦果。现在少数中介行为不端，行走在违法犯罪边缘，造成很恶劣的影响。据报道，武昌警方调查发现，一伙黑中介以“纠纷”滋事为职业，蓄意坑害租客、欺诈房东，非法营业额高达3000余万元，“纯利润”超过1000万元。法院一审判决该团伙为黑社会性质组织，这是全国首例判决黑中介团伙犯黑社会性质组织罪。黑中介只是导致租房市场不规范的重要元素，但不是唯一元素。2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”一些房东或中介大幅度提升房租，往往在租期即将到来之际，租客面临“要么忍、要么滚”的尴尬。租客往往无力博弈，不得不“挨宰”。不正常的房租变化，看似只是房租问题，背后却是租房问题，而解决租房问题不能仅仅盯着租金。大力培育和发展住房租赁市场，已是上下达成的价值共识。一项研究表明，流动人口是我国特别是特大城市中最大的住房困难群体。2016年，中国流动人口的整体规模大概是2.4亿，这些人主要集中在特大城市。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，势在必行。结合自身情况，参照发达国家经验，不难发现，唯有让民众愿意租房，并享受到租房尊严，租房市场才能兴旺。在德国，五成以上居民长年租房居住，究其原因，租客利益可得到充分保护——租金受到政府严格管制，房东不得随意撕毁合同。去年5月，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》问世，对“房主欺客”、“黑中介”、“二房东”等行为均提出规范和约束。保护租客的合法权益已是公众呼声，也彰显了立法精神。除了规范租房市场，加大租赁住房供应也不可或缺。我国租赁市场以个人分散租赁形式为主，统计显示，美国由机构持有或管理房源占比30%，日本高达83%，而我国不到5%。无论制度设计怎么变革，落点都应该是实现共赢，在精准监管中释放市场活力，在依法规范中保护民众权益。“发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”这是中央明确提出的要求。以此为契机，只要写好住房租赁这篇大文章，不仅可完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，更能让包括租客在内的民众更有安全感和归属感，并对提升城市发展潜力大有裨益。

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