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小金口规划调整：规划面积扩大，居住属性加强
2018-07-30 09:23
南方日报 乐有家研究中心
城市规划
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<p style="text-indent: 2em;">跟随赣深高铁的站线布局，以及高铁北站新城的规划，惠州小金口片区迎来发展机遇。近日，跟随这一发展势头，惠州市住建局正式发布《惠州市小金口中心区控制性详细规划（调整）》（以下简称《规划》）。结合区域背靠江北CBD的区位和轨道交通优势，小金口将强化居住和产业定位，建设向现代化看齐的文明居住区和富有现代气息的城镇中心。</p><p> <strong> 规划面积扩大近25公顷</strong></p><p> “上一版规划已经是10年前了，区域所面临的发展局面和区位环境迎来了翻天覆地的变化，规划调整也是区域发展的切实需求。”市住建局相关负责人这样说起《规划》调整。</p><p> 记者注意到，随着赣深高铁设站和高铁新城的规划，以及城际轨道和火车北站的布局，小金口近年来不断受到市场的关注。在最为显著的土地挂牌市场，区域也从流拍地频发区升级为企业关注热点区。</p><p> 具体到规划调整区域，《规划》介绍四至范围为惠城区小金口街道中心区地段，东至小金口现代农业示范园，北临白鹭湖旅游度假区，西接惠州大道，南抵规划的北环大道，总规划调整面积达到392.43公顷，较原规划扩大24.74公顷。</p><p> 在区域的发展目标上，《规划》结合区域的交通集散优势，提出区域发展建设舒适优美、经济实用、向现代化看齐的文明居住区；环境优美、形象现代、设施高效的工园区，以及集品质居住生活、城镇综合服务、高新技术产业研发及生产于一体的富有现代气息的城镇中心。</p><p> 对比原有规划内容，调整规划后的小金口的控制人口规模已经从3.5万人增加至6.5万人，规划总用地面积则从367.69公顷扩大为392.43公顷。其中规划建设用地面积375.13公顷（城市建设用地328.46公顷，村庄建设用地46.67公顷）；水域、农林用地等非建设用地17.3公顷。</p><p> <strong> 居住属性将不断加强</strong></p><p> 据与《规划》同步发布的小金口土地利用规划图，对比原有规划用地属性有了明显的变化。工业用地比例明显减少而居住用地和村庄建设用地明显增多。在金府路、金石七路周边土地均调整为二类居住用地。</p><p> “城际轨道、高铁设站，还有原有的火车站，再加上江北CBD的北拓，小金口也从原来的城市远郊逐步融入到城市核心区之中。”市住建局相关负责人介绍，火车站周边区域在既有规划中就已经定位为江北副中心，承载着城市扩容的相关职能，适当缩减工业用地面积而不断提高工业产值水平，以及强化居住和商务属性无疑成为区域提质发展的关键。</p><p> 惠州市房地产行业观察人士则认为，该区域的居住组团发展趋势将不断加深。“江北CBD开发强度已经很高了，临近区域的扩容，小金口无疑占得先机。”该观察人士同时介绍，不单是地缘上的优势，在轨道交通方面的优势也能够强化这一趋势。</p><p> 结合当前该区域的工业区属性，《规划》对于土地的使用性质与规划不符的情况将进行控制、引导和改造，土地上的房屋等构建物要求进行改造与重建时则必须与规划规定的用途相符。这意味着依照调整过后的规划，区域低效或不再符合用地属性的工业厂区将搬迁，区域的城市风貌和居住环境也将得到有效改善。</p><p> 在区域地块管控上，《规划》要求以城市道路与自然地形为地块划分边界将地块重新编码，将小金口划定为16个规划单元、110个细分地块，相较于原规划的82个地块新增28个细分地块。</p><p> <strong> 超三成土地配建绿地和公共配套</strong></p><p> 结合轨道交通的升级，区域路网规划在调整后将形成多元而密集的道路系统，形成由城市快速路、主干路、次干路和支路组成的区域路网格局。</p><p> 具体到建设内容：快速路有规划道路红线宽60米的北环大道，双向8车道；惠州大道、东征路（分东段和西段）、金龙大道等主干道则形成区域道路的路网“骨架”，均为双向8车道的路面通行标准。而双向6车道的金府路、金石七路、金青路东侧竖向路、规划区东侧竖向路的次干路，以及道路间的网线支路则有效完善交通接驳。</p><p> 与此同时，区域的交通配套设施服务能力也将得到提升。为规避当前主城区出现的市区停车难问题，规划在小金口区域还将设置独立占地社会停车场4处，占地面积近20000平方米。以及1处6822平方米公交首末站和3处加油加气站，用地面积分别为：5598平方米、6437平方米、19372平方米。</p><p> 由3.5万人次增加至6.5万人次的控制人口规模也推动着区域公共服务配套设施的持续升级。在建设用地类别划分上，共规划公共管理与公共服务设施用地达26.19公顷，占城市建设用地的7.97%，以行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、医疗卫生用地为主，且商业服务业设施用地也将达到10.04公顷。</p><p> 此外，绿地系统的有效规划则进一步推动则区域宜居属性的强化。按照规划，区域城市绿地总面积68.77公顷，占城市建设用地比例20.94%，人均绿地将达到10.58平方米/人。同时还将完善公园绿地布局，将占城市建设用地近两成的62.59公顷土地建设公园绿地，人均公园绿地9.63平方米/人。</p><p><br/></p>
