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中山楼市限购限签 上半年供过于求
2018-07-30 09:17
南方都市报 乐有家研究中心
中山楼市
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<p style="text-align: left;">2018年上半年的中山楼市更像是“雾里看花”。由于网签受限制，中山一方面是不断排队要求加快网签速度的购房者，另一方面是由于表面销售速度下降而节节攀升的库存量。发改局的预售备案价格仍然维持在高位，与稳定在8000元线的国土局数据继续“打架”；市场热度阴晴不定，一方面有项目开盘即售 罄，另一方面有楼盘悄然打8折……</p><p>数据显示，2018年上半年中山市住宅成交12831套，同比上升1081套，9%；2018年上半年中山市住宅新增27195套，同比上升34%.从数据来看，中山楼市供过于求明显。</p><p>中山市自去年限购以来，供求量下降明显。今年上半年数据同比去年有一定涨幅，但成交量在限购限签的双重影响下，依旧不振。日前全市住宅库存高企，共计89651套，同比上涨了40625套，83%.</p><p>对于中山楼市后市如何走，业内预测本地客的支撑力有限，2018年下半年中山楼市的成交将不会有太大变化，但下半年有更多的“地王”项目入市，且热门区域有多个品牌开发商将推新货入市，预计成交价格会有新突破。</p><p> <strong> 一手楼市</strong></p><p> <strong> 供应量：新增同比下降，6月成交创造小高峰</strong></p><p> 根据中山国土局预售数据显示，2018年上半年中山市新建住宅新增27195套，同比上升34%.每月新增平稳，相较于2017年而言整体有所下降。从月度供求价走势来看，成交波动较小，2018年6月达到全年小高峰，新增波动也较小，处于平稳状态，证明市场调控在数据方面取得一定成效。</p><p> 从2018年上半年中山市各镇区月度住宅供求明细来看，中山24个镇区里，供大于求的镇区有11个，求大于供的镇区13个，求大于供区域主要分布在新增较少的镇区。</p><p> 在2018年中山市各板块住宅新增相比往年较为平衡，南部板块新增最多，西北板块新增较少。</p><p> 在2018年上半年中山市各楼盘住宅新增排名里，三乡镇雅居乐万象郡新增1206套排名第一，其次是西区雅居乐剑桥郡新增1091套，排名第三的是坦洲镇的锦绣国际花城1076套。</p><p> <strong> 成交</strong>：<strong>商业项目猛增，住宅“低位成交”</strong></p><p> 据中山市国土局统计数据显示，2018年上半年中山市共成交55230套新建商品房，同比上涨13.22%；累计总建筑面积为295.17万平方米，同比却下降8.74%；总成交金额为227.98亿元，同比下降4.86%.</p><p> 其中，住宅由于受到网签限制，成交数据依旧呈现人为扭曲的“低位成交”。2018年上半年中山市新建住宅成交12831套，同比去年的15827套下降19.15%；累计总成交金额为120 .43亿元，同比去年的145.4亿元下降17.17%.</p><p> 商业部分的成交则相比住宅的“全面下降”节节攀升。据统计显示，2018年中山上半年新建商用物业成交共42434套，同比去年上半年的32952套上涨28.78%；累计总成交面积为150.96万平方米，同比去年基本持平；累计总成交金额为107.55亿元，同比去年的94.23亿元上升14.14%.</p><p> <strong> 成交价：预售备案价与公布价背离</strong></p><p> 如果从国土局的备案数据来看，中山的价格还称得上稳定。据国土局数据显示，新建商品房上半年均价为7724元/平方米，同比上升4.25%.其中，新建住宅上半年均价为8352元/平方米，同比去年的8425元/平方米保持平稳。新建商业上半年均价为7124元/平方米，同比去年的6247元/平方米上涨14.05%.</p><p> 不过，按照发改局最新项目的备案价格，上述统计数据已经与中山的真实价格严重背离。据中山发改局备案项目的价格数据显示，2018年上半年中山市住宅备案均价是13144元/平方米。这一价格已经撇除了高价格的别墅项目和商业办公项目。</p><p> 值得注意的是，实际上这一备案价格并没有包括装修价格，目前中山绝大部分项目选择带装修出售，装修价格也从原先的1000-2000元/平方米上涨到3000-6000元/平方米。中山实际的成交价格已经远超备案价格。</p><p> 其中，东区的住宅预售备案均价最高，为19195元/平方米，接近2万元/平方米的水平；其次是坦洲镇，为18592元/平方米；火炬开发区以16534元/平方米排名第三。目前除了东凤镇、黄圃镇、三角镇、横栏镇、大涌镇、神湾镇和东升镇外，其他区域均破1万元线。</p><p><strong> 库存量：创近年来新高</strong></p><p> 在网签限制下，中山的住宅库存量创下近年来新高。据统计，2018年上半年中山市住宅库存89651套，同比上涨了40625套，涨幅高达83%.2018年上半年全市住宅库存节节升高，在2月首次破8万，创造了中山库存史上的新高，虽然近几个月库存增速减缓，但仍呈现出上升的趋势。</p><p> 但实际上，这一库存量更像是“人为制造”。有不少购房者在住建局网站留言称，等待网签的市场已经超过1年多，最长者达2年以上。不少开发商也表示，虽然不少购房者能够完成合同草签，但只能等待网签备案，实际上中山库存量没那么高，而销售情况也比备案数据反映的要好。</p><p><strong> 二手楼市</strong></p><p> <strong> 价格不断上涨</strong></p><p> 二手房方面量小幅下降，价格上涨明显。据统计显示，二手商品房上半年总成交量为28426套，同比去年的36614套下降22.36%；总成交金额为22.71亿元，同比上涨14.12%；折合上半年均价为5959元/平方米，同比去年的4250元/平方米上涨高达40 .19%.其中，住宅成交成为大头，成交共23155套，成交总面积为267.63万平方米，折合均价为6951元/平方米，同比上涨高达57.62%.</p>
