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2018年上半年广州楼市报告：一手住宅成交回暖，二手住宅下跌明显
2018-07-25 09:52
乐有家 乐有家研究中心
上半年成交
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<p style="text-indent: 2em;">自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，一二手楼市迅速降温。2018年上半年，广州出台了一系列政策，其中包括人口落户、公积金政策等，调控政策力度保持不变，政策环境稳定，市场需求回归理性，成交表现平稳。</p><p style="text-indent: 2em;">虽然调控政策保持不变，对于2018年上半年新增供应影响较小，货量非常充足，但二三级市场后劲不足。其中一手住宅从2017年上半年开始成交下滑，下半年至2018年上半年成交平稳，没有随着供应的步骤出现上涨。而二手住宅总体也呈现下滑状态，但幅度较小。另外无论一手住宅还是二手住宅，成交价格均保持平稳上扬态势。</p><p><br/></p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"><strong>一、供应与销售</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">1、2016年—2018年半年度广州一手住宅供销情况</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>供应明显增多，成交回落</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong><br/></strong></p><p style="text-indent: 2em;">受调控政策影响，2017年广州一手住宅供应放缓，但到了2018上半年，广州全市新增住宅得到释放，供应创新高。乐有家研究中心数据显示，2018年上半年全市新增住宅预售62465套，环比上涨5成多，新增供应面积664.58万㎡，环比上涨50%，同比上涨78.52%。但成交却未能跟上步骤，从2017年下半年开始一直落后于供应，但整体成交量在2017年至今成交平稳。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532482963138014485.jpg" style="" title="1532482963138014485.jpg"/></p><p style="text-align: center;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532482963166010756.jpg" style="" title="1532482963166010756.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">2、2018年H1广州一手住宅月度预售情况</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>6月集中放量，增城成供应大户</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong><br/></strong></p><p style="text-indent: 2em;">2018年新房预售中出现了“三月小阳春”和“红六月”等传统旺季。尤其是6月，撑起了上半年一手住宅供应套数的3成。由于新批供应力度加大，市场上新货增多，2018年下半年买家选择空间较大。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532482983565039623.jpg" title="1532482983565039623.jpg" alt="3.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">从各区的供应情况来看，增城稳坐2018年上半年一手成交“头把交椅”，1万9千多套的供应量一骑绝尘，是老城区越秀区的329倍，比第二名的南沙区多了10618套，充足的供应量是推动增城区成为成交一哥的一大功臣。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532482990210039120.jpg" title="1532482990210039120.jpg" alt="4.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">3、2018年H1广州一手住宅月度去化走势</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>调控政策力度不放松，库存压力变大</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">从供销情况可以看出，一手住宅的新增供应一直走在网签的前头，这也是导致2018年上半年库存积压越来越多，库存面积从年初的747.55万㎡增加到6月的796.58万㎡，去化周期也从1月份的10.2个月拉长到6月份的11.6个月，去化压力变大。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532482996093040865.jpg" title="1532482996093040865.jpg" alt="5.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"><strong>二、一手住宅</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">1、2016年—2018年半年度广州一手住宅成交走势</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>一手住宅半年度成交表现平稳</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">自2017年3月广州最严调控政策落地后，一手楼市迅速降温，2017年上半年网签量从7万多套直降至5万多套，而2018年上半年的网签量只有调控前2016年下半年的一半。从2017年下半年开始，市场需求回归理性，成交表现平稳，2017年下半年和2018年上半年的网签量和网签面积非常接近，几乎持平。</p><p style="text-indent: 2em;">价格方面，2018年上半年一手住宅网签均价保持上扬态势，网签均价为17929元/平，环比上升10.07%，比去年同期上涨8.47%。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483003976046938.jpg" title="1532483003976046938.jpg" alt="6.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">2、2018年H1广州一手住宅月度成交走势</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>一手住宅成交回暖明显，6月创新高</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">除了2月份春节成交下滑外，2018年上半年广州一手住宅成交整体逐步回暖。3月成交小高峰后，从5月开始，新批供应大幅增加，直接拉动楼市回暖，促使6月迎来大突破，一手住宅月度网签量首次破万，成为近一年成交峰值。网签均价在前5个月表现平稳，在6月爬升不少，主要是由于6月中心城区集中网签导致价格结构性大幅上涨。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483014485000307.jpg" title="1532483014485000307.jpg" alt="7.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">3、2018年H1广州各区一手住宅网签量价地图</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>网签总体下滑，天河、白云、海珠“逆市上涨”</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">从各区域成交情况来看，2018年上半年广州大部分区域网签均价有回落，但同比下降幅度不是很大，最高只有16%。而中心城区的荔湾区、白云区、海珠区和越秀区则保持价格上涨态势，其中海珠区同比上涨了16.96%，是全市增长最多的区域。</p><p style="text-indent: 2em;">各区网签普遍下滑，调控政策效果明显。但上半年中心城区出现了成交黑马，天河区、白云区、海珠区三大区域网签不但没有下滑，还出现了上涨，其中天河区同比更是上涨了159.08%，白云区同比也上涨了近6成。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483021884056057.jpg" title="1532483021884056057.jpg" alt="8.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">4、2018年H1广州各区一手住宅网签量占比</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>增城稳坐“销冠”宝座</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">从各区的情况来看，增城稳坐2018年上半年成交“头把交椅”，网签量占全市一手住宅网签的3成多，得益于其相对充足的新批供应。中心城区的黄埔区则拿下全市第二名，而紧随其后的是正处粤港澳大湾区红利中心的南沙区。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483028706075731.jpg" title="1532483028706075731.jpg" alt="9.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">5、2018年H1广州一手住宅楼盘热销榜</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>外围区成最大赢家</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><br/></p><p style="text-indent: 2em;">在单盘销售方面，阳光城丽景湾以1673套位居全市第一，重获新生的广州亚运城以1219套排名第二，位于增城的宝立方iplus排名第三，成交1136套；此外，从榜单上可以看出，上榜的楼盘中来自外围区的楼盘占了8席，反观中心区，只有2名上榜，差距略显悬殊。而top10的成交价格整体非常平民，最高不超过1万5每平。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483040552013562.jpg" title="1532483040552013562.jpg" alt="10.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-align: center; text-indent: 2em;"><strong>三、二手住宅</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong><br/></strong></p><p style="text-indent: 2em;">1、2016年—2018年半年度广州二手住宅过户走势</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>二手量跌价升</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">与一手住宅相似，2018年上半年广州二手住宅成交量跌价升。乐有家研究中心数据统计显示，全市上半年过户37730套二手住宅，环比下跌35.71%，同比下跌50.53%；成交面积为354.65万㎡，环比下跌28.31%，同比下跌47.33%；成交均价为23789元/㎡，环比上涨8.10%，同比上涨23.25%。</p><p style="text-indent: 2em;">此外，从2017年下半年开始，二手住宅过户也直接减少了近2万套，到2018年上半年过户量只有37730套，无论是过户量还是过户面积，均刷两年新低。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483048818031381.jpg" title="1532483048818031381.jpg" alt="11.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">2、2018年H1广州二手住宅月度过户走势</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>二手住宅上半年较为波动</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">不同于一手住宅的回暖，2018年上半年的二手住宅过户一直在波动变化，总体呈现下滑状态。虽然在3月和5月出现成交小高峰，但直至6月份，均未能重回1月份的状态。</p><p style="text-indent: 2em;">但价格总体在平缓中上升，中度有回落，是因为数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等，其网签价比市场价低很多。故网签价与部分区域实际市场售价有一定出入，因此仅供参考。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483054883072323.jpg" title="1532483054883072323.jpg" alt="12.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">3、2018年H1广州各区二手住宅过户量价地图</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>全市过户量大幅下降</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">从量价地图可以看出，2018年上半年各区二手住宅价格普涨，同比涨幅超过30%的有番禺区、增城区、黄埔区和白云区共4区，其中增长幅度最高的为增城区39.81%。而天河区和越秀区则驻守4万元价格高地。</p><p style="text-indent: 2em;">不同于价格的普涨，各区二手过户量则全面负增长。同比下降幅度超过40%的多达7个区域，其中天河区和白云区下滑高达5成。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483061080085424.jpg" title="1532483061080085424.jpg" alt="13.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">4、2018年H1广州各区二手住宅过户量占比</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>外围5区独占半壁江山</strong></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">2018年上半年成交热点依然在外围区。上半年全市过户37730套二手住宅， 外围区过户20454套，占比58.52%，撑起二手住宅的半壁江山。其中番禺区以6595的过户量超过常胜将军增城区成为一哥，而增城以17%的占比屈居第二名。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483069291030708.jpg" title="1532483069291030708.jpg" alt="14.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">5、2016年-2018半年度广州一二手住宅成交占比</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>一二手不相上下</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong><br/></strong></p><p style="text-indent: 2em;">在长达2年半的拉锯战中，前半段广州一二手住宅成交一直不相上下，成交量此起披伏，相差不到2千套。但在2017年调控年，二手住宅击败一手住宅占据了一年的销冠。但到了2018年政策稳定年，一手住宅却发起进攻，与二手过户量相比略胜一筹。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483074246003782.jpg" title="1532483074246003782.jpg" alt="15.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">6、2018年H1年广州一二手住宅成交占比</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"><strong>一手住宅后来者居上</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong><br/></strong></p><p style="text-indent: 2em;">2018年上半年，一二手住宅成交占比从最初的一手落下风，其中有长达3个月追平二手住宅，到最后大幅超越二手，一手住宅上演后来者居上，这与6月份一手住宅新增大幅供应有关。</p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em; text-align: center;"> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180725/1532483081476010398.jpg" title="1532483081476010398.jpg" alt="16.jpg"/></p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;"> </p><p style="text-indent: 2em;">2018年上半年在“房住不炒”基调下，广州楼市表现平稳，而下半年或将维持330调控政策不变。假如下半年首付门槛适当进行调整，良性的交易空间以及业绩目标将促使房企推货更加积极，买家选择空间增大。如粤港澳大湾区加快建设，广州楼市或将会迎来一大波利好。</p><p><br/></p>
