上半年即将收官，珠海楼市依旧处于调控当中。与此同时，珠海的首套房利率普遍上浮10%以上。在这种情况下，开发商不得不通过以价换量缓解资金和业绩压力。据珠海中原监控全市110个项目数据统计，今年4月份珠海商品房均价19980.51元/㎡，20个月以来首次跌回1字头，比起峰值时期下跌了4881元/㎡。
让利促销：4月房价相比峰值下降4481元/㎡
自2016年10月以来，珠海经历了两轮调控，市场急剧降温。另一方面，房贷利率持续上调，也使得市场购买力持续下降。多重打击下，珠海楼市成交量下滑明显。珠海统计局数据显示，今年1-5月份，珠海商品房成交总面积为93.13万㎡，同比2017年下降44.8%。
在这种情况下，开发商面临着越来越重的库存压力。据珠海中原数据显示，2016年市场最旺的时候，珠海的住宅库存低于50万㎡，但截至5月末，珠海的住宅库存已经达到191.67万㎡，去化周期达到11.52个月，最高时曾超过15个月。
去化举步维艰，开发商面临着极大的资金回笼及业绩压力。在这种情况下，开发商不得不进行一定程度的以价换量。
记者上半年多次走访了解到，市场上不少2017年开盘的楼盘价格已明显松动。很多楼盘通过精装改毛坯的方式，价格一下子下降数千元。比如，主城区有一楼盘首次备案价接近3.9万元/㎡，在今年重新进行毛坯备案，价格便降到3万元/㎡左右。这其中，最低单位仅为约2.5万元/㎡。此外，十字门也有一些楼盘通过同样的方式，降价数千元之多。
西区的楼盘也有不同程度的让利促销，大部分让利幅度在300元-1000元左右，某上市房企甚至在西区多盘同时促销。
随着市场让利促销的动作增多，珠海的房价也明显下调。据珠海中原监控全市110个项目数据统计，今年4月份珠海商品房均价19980.51元/㎡，20个月以来首次跌回1字头，比起峰值时期下跌了4881元/㎡。
某业内人士指出，2018年上半年珠海让利促销增多，一方面是调控取得预期效果，市场回归合理的价格区间。另一方面也是部分开发商期望值太高，开盘定价明显高于市场价。在市场购买力不足的情况下，这部分开发商不得不下调价格。
利率收紧：珠海首套房利率普遍上浮10%以上
对于开发商而言，2018年利率的收紧无疑让他们雪上加霜。2017年下半年，珠海很多银行的首套房利率依旧维持在基准，但进入2018年则纷纷上调。记者登录融360网站了解到，当前珠海共有9家银行首套房利率上浮10%，此外还有2家上浮15%，4家上浮20%，二套房贷也基本上浮15%-25%。
房贷利率上调，自然提高了购房者的入市门槛。按照房贷100万元，20年还贷期限、等额本息情况计算，原来的基准利率下每个月房贷是6544.44元。首套房上浮10%的话，每个月房贷是6816.89元，比基准利率高了272.45元，一年高了3269.4元，20年还完贷款总共多花了6.54万元。如上浮20%，每个月房贷是7095.25元，比基准利率高了550.81元，一年高了6609.72元，20年还贷下来高了13.22万元。
调控政策出台减少了市场的有效客户，利率收紧又提高了购房者的入市门槛。双重打击下，珠海的购房需求明显降低，这也是开发商在上半年接连让利促销的根本原因。
“大鳄”进驻：上市房企接连在珠海拿地
从2006年以来，上市房企就接连进驻珠海。到2016年，这种现象愈演愈烈，几乎每次土地招拍挂，报名名单都有大量的上市公司或央企。
进入2018年，珠海的商品房销售低迷，但依旧不能阻止“大鳄”对于珠海的向往。今年的几次土地招拍挂，依旧有新的大型房企拿地的身影。
今年1月6日，龙湖以单价14003元/㎡＋配建9154.32㎡，总价6.41亿元竞得航空新城商住地块。地块编号为珠国土储2017-62，位于金湾区西湖片区启动区山湖海路南侧、金泓路东侧，规划土地用途为商住地块。值得一提的是，这是龙湖地产8天内在珠海拿下的第二宗地块。在2017年12月29日，龙湖首进珠海，在唐家湾拿下商住用地。
而在2018年2月7日，龙湖再下一城，以总价13.18亿元，楼面地价约5927元/㎡+配建6025.83㎡竞得金湾区西湖片区启动区一宗约22万㎡的综合性地块。在一个多月的时间里，龙湖以迅雷不及掩耳之势进入珠海，连续拿下3宗地块。
3月9日，来自福建的建发集团又以总价12.46亿元夺得珠海斗门区湖心路4.7万㎡商住地，首次进驻珠海。建发集团在2017年被《财富》杂志评选为世界500强企业，是福建最大的房企。
事实上，2017年珠海楼市销售虽然冷清，但上市房企却纷纷加大在珠海的土地储备。其中碧桂园拿地6宗，保利3宗，时代、万科分别拿下2宗，本土的华发也拿地4宗。2017年，诸如唐家湾、航空新城、平沙等重点住宅供应区域，新上市项目也多为上市房企。
