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10年内只租不售穗创新租赁房用地模式

2018-06-29 09:19 南方日报乐有家研究中心

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6月28日，广州成交11宗经营性用地，用地面积41万平方米，建筑面积118.9万平方米，成交总价109.4亿元，共配建18845平方米政府性房源。其中普通商品住房用地成交8宗有5宗以底价成交，黄埔区一宗全自持租赁住房用地低至3072元/平方米。  值得关注的，南沙区还推出了一宗10年自持期的租赁住房用地。10年内房子只能出租，不能出售。此前国内一些自持年限为70年模式下公开出让的土地，几乎全部为底价成交或者流拍，且最终竞得土地的大多为当地的国有企业。南沙新区创新租赁住房用地模式，最终该地块以最高限价8.8亿元，同时还竞配建人才公寓900平方米拍出。  南方日报记者 黄颖川 刘怀宇  通讯员 穗国规宣  成交情况  8宗宅地5宗底价成交  广州市国规委介绍，本次供应的普通商品住房用地位于南沙、黄埔、增城和从化等区域，总建筑面积达101.1万平方米。  2017年，广州开始试点采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式出让，即在原“限地价竞配建”基础上，配建到一定面积后，转为竞自持房源方式成交，竞得人自持部分不能分割销售，只能作为租赁房源向社会出租。  这次出让的地块仍然采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式。其中从化区两宗地块、黄埔区三宗地块均以底价成交。其中从化区江埔街江村地段（江埔果场）宗地面积80389.1平方米，计算容积率建筑面积≤177821.39平方米，挂牌起始价142258万元，最高限制地价为150260万元，该地块被地产商以底价竞得。  黄埔区底价成交的三宗地块均为全自持租赁住房。比如广州开发区KXCD-D1-8地块，土地面积16514平方米，拍卖起始价13109万元。  除了这五宗地块之外，增城区荔城街蒋村村、新联村地块，南沙区两宗地块成交价均超过了起拍价。其中增城区荔城街蒋村村、新联村一块二类居住用地宗地面积37495.62平方米，建筑面积≤110716.8平方米，挂牌起始价137300万元。该地块设定最高限制地价为199200万元，最终以140300万元成交。  广州市国规委表示，这次出让土地是广州落实枢纽型网络城市建设的重要举措，是广州继续加大普通商品住房用地供给的又一行动，将有效保障广州房地产市场对住宅用地的需求，促进广州房地产市场稳定健康发展。  租赁房用地  黄埔一宗地块地价低至3072元/平方米  值得关注的是，黄埔区和南沙区出让的五宗二类居住用地均将用于建设租赁用房。其中广州开发区KXCD-D1-8地块，土地出让年限为70年。其竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司，不允许联合竞买。该地块为全自持纯租赁用房用地，用于建设广州市黄埔区、广州开发区人才公寓，项目建成后必须整体确权（只办理一个不动产权证）并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。  竞买条件还要求，项目建成后，租赁方案须经广州市黄埔区人民政府、广州开发区管委会审核同意。竞得人不得私自出租、转让或与第三人合作开发建设项目用地及建（构）筑物，或在承诺经营期限内私自以转让项目公司股权等形式变相转让项目用地使用权。该地块采取“限地价＋摇号”的网上挂牌出让方式。设置最高限制地价，当竞买报价达到19008万元（出让起始价的145%）时，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。最终，该地块被广州开发区人才工作集团有限公司底价竞得。  广州市国规委表示，供应黄埔区三宗全自持租赁住房用地,出让起始价低至3072元/平方米、5292元/平方米、6549元/平方米，供受让企业低成本建设人才公寓和工业企业员工租赁住房，有利于服务和支持实体经济发展。本次供应琶洲互联网创新集聚区还包括一宗全自持租赁用房用地，有利于满足该区域的商务居住需求。广州正在通过加大租赁住房用地供应，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，多渠道拓展租赁住房来源，保持房地产市场平稳健康发展。  商服用地  琶洲两宗地块由工业互联网公司竞得  除上述全自持租赁用房用地外，琶洲互联网创新集聚区另外两宗地分别由三一重工和树根互联竞得。其中，海珠区琶洲西区AH040125地块为商务设施用地（B2）兼容商业设施用地（B1），宗地面积5872平方米，挂牌起始价109928万元，最终该地块被三一重工以底价竞得。  广州市国规委有关负责人表示，三一重工是聚焦工业互联网的全球领先装备制造领军企业，树根互联是国内领先的工业互联网企业。继引入腾讯、阿里、唯品会、小米等互联网企业以来，再次引入三一重工和树根互联进驻琶洲互联网创新集聚区，进一步将琶洲互联网创新集聚区由互联网向工业互联网、物联网拓展，加速抢占科技高点，加速打造琶洲互联网创新集聚区成为广州创新核心区，成为广州建设国际科技创新枢纽的重要载体。  广州市国规委有关负责人表示，下一步，广州市将继续加大普通商品住房用地和租赁住房用地的供应规模，努力构建广州租购并举的住房供应体系，实现供需平衡，逐步建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。  焦点关注：  南沙10年期  租赁住房  溢价145%成交  本次出让土地包含了南沙区的两宗住宅用地。其中2018NJY-6地块总面积56921平方米，最终该地块被广州金科房地产开发有限公司以最高限制地价148248万元,竞配建面积4950平方米竞得。  值得关注的是南沙区成交的另外一宗租赁住房用地。该地块位于南沙新区南部片区的万顷沙，面积64147平方米，计容总建面179612平方米。该宗租赁住房用地北临南沙新区网联智慧汽车园区，南靠广州港南沙港区码头及中国造船厂南沙基地，为产业人才聚集地。该地块要求竞得人自持扣除配建人才公寓后的计容总建筑面积的100%，自取得房地产权登记后持有年限不低于10年，自持期间物业须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，仅可用于租赁。  南沙区住建局负责人介绍，传统的租赁住房用地大多要求开发者自持所有房屋，自持年限与土地取得年限保持一致，为70年，地上所建房屋均不得转让。在该模式下公开出让的土地，几乎全部为底价成交或者流拍，且最终竞得土地的大多为当地的国有企业。这种租赁住房用地供应模式体现了政府在构建租购并举方面的努力，但一定程度上却是行政化的结果，未能充分调动市场建设租赁住房的活力。  此次南沙挂牌出让的租赁住房用地，未设置限制竞得人企业属性、政府背景等条件，采取完全市场化模式。与其他地块不同的是，这宗土地仅要求竞得人整体自持不低于10年。自持十年意味着十年后可以销售，这样资本投资后，在市场上还是有回报，有市场价值的。而十年也是租赁方式解决新来的人才的合适的时间段，大部分人才十年内也自购商品房了。该地块竞得人为深圳市深恒达投资有限公司，最终成交价约为8.8亿（溢价145%），竞配建人才公寓900平方米。  此前，南沙新区已于今年4月发布《广州南沙新区试点共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》，向社会公众公开征询意见，该区首个共有产权住房项目将于今年8月接受申购。  南沙区住建局上述负责人表示，在国家、省、市的高度重视下，南沙新区多重战略叠加，政策优势明显。南沙新区加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快了广州枢纽门户功能的建设、促进了粤港澳大湾区的融合发展，增强了对各类型产业集聚发展人才的吸引力。

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