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佛山集体租赁房意见稿出炉！运营主体可申租赁住房REITs
2018-06-20 09:00
新浪乐居 乐有家研究中心
佛山市
集体租赁
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<p style="text-indent: 2em; text-align: left;">有法可依，佛山集体建设用地建设租赁住房办法出台啦！6月19日，乐居从佛山市国土资源和城乡规划局处获悉，《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试行办法》（征求意见稿）正式出炉了，公示时间为6月19日至6月25日。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">据《意见稿》披露，集体租赁住房建设涵盖新建集体租赁住房、配建集体租赁住房、城中村存量集体租赁住房三种类型，建设申请主体包括农村集体、公有资产、租赁企业均可申请，明确了建设开发要求。此外，建设运营主体若符合条件，可通过房地产投资信托基金（REITs）等方式进行融资，并明确保障承租人享受医疗、教育等基本公共服务的权益。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">值得注意的是，《意见稿》明确提出，集体租赁房不得设计为独栋别墅、联排别墅等低密度住宅建筑形式；且集体租赁住房对外出租单次租期不得超过二十年，不得一次性收取一年以上租金，不得以转让或出租物业（房屋）使用权等形式变相出售。</p><p style="text-align:center"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20180620/1529456365866069255.png" title="1529456365866069255.png" alt="a635eaeb8b340730d56a75a5ab0_p24_mk24_sX0.png"/></p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;"><strong>租赁分类：</strong></p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">集体租赁房涵盖三大类型 优先布局工业、大学、产业城区</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">根据办法中的“集体租赁住房建设”是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划及村土地利用规划的集体建设用地建设租赁住房及配套设施，并出租住房的行为，涵盖新建集体租赁住房、配建集体住房以及城中村存量集体租赁住房共计三种类型，应按照“政府主导，规划先行，村民自愿，只租不售”的原则。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">*新建集体租赁住房，是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划确定的宗地用途为居住用地的集体建设用地新建租赁住房及配套设施，并出租住房的行为。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">*配建集体租赁住房，是指配合村级工业园改造、重大产业园区建设，由产业园区建设运营主体统一建设配套职工宿舍、公寓和住房，并统一运营用于住房租赁的行为。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">*城中村存量集体租赁住房，是指住房租赁企业或者农村集体经济组织通过租赁等方式收储村民自建房或村集体自有物业，实施统一改造，统一改善基础设施及环境，达到消防、安全等验收条件后，用于住房租赁的行为。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">同时，各区政府将分别制定计划。各区应当根据土地利用总体规划、城乡规划及集体租赁住房需求的实际情况，编制集体租赁住房发展规划和年度计划，要求优先在工业园区、大学园区、产业发展保护区等产业相对完备、居住配套不足的区域布局。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;"><strong>建设主体：</strong></p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">多种主体均可申请 新建集体租赁房面积不低于5亩</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">查阅文件得知，不同类型的集体租赁住房，建设申请主体各有不同。如集体租赁住房建设须经申请认定，可由所在农村集体经济组织或集体土地整备机构提出申请；建设运营主体是市、区、镇公有资产公司，且集体建设用地使用权以出让、租赁、联营入股等方式流转的，经农村集体经济组织表决同意，可由建设运营主体提出申请；城中村存量集体租赁住房，可由经工商部门登记为住房租赁企业的经营主体提出申请；配建集体租赁住房可由村级工业园改造主体提出申请。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">建设运营协议方面，须明确规划条件、监管单位、建筑设计要求、开竣工时间、不动产登记条件、只租不售、闲置土地处置、抵押等内容，明确不得以租代售、不得转租等法律法规和租赁合同约定事项。自行开发建设的，由镇人民政府（街道办事处）与村（居）民委员会、农村集体经济组织签订；以出让、租赁、联营入股等方式流转的，由镇人民政府（街道办事处）与农村集体经济组织、建设运营主体签订。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">其中，新建集体租赁住房应符合集体租赁住房建设规划选址布局要求，宗地面积原则上不低于5亩，不超过200亩。而村级工业园配建集体租赁住房，应临近原村级工业园、重点产业园布局，并优先面向园区企业或职工出租。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;"><strong>项目获取：</strong></p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">公开出让或协议方式进行交易 使用年限不超同类国有用地</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">利用集体建设用地新建租赁住房的土地供应，是指农村集体经济组织以土地所有权人身份，自行新建集体租赁住房及配套设施，或将一定年限的集体建设用地使用权以出让、租赁、联营入股等方式流转给土地使用者，用于新建集体租赁住房及配套设施的行为。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">*农村集体经济组织通过出让、租赁、联营入股等方式确定项目建设运营主体的，原则上须在区级公共资源交易中心进行公开交易。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">*建设运营主体为市、区、镇公有资产公司，或者村级工业园成片改造提升项目配建集体租赁住房，涉及土地供应用于集体租赁住房及配套设施建设的，经农村集体经济组织表决同意后，可采用协议方式进行交易。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">集体租赁住房用地使用权出让、租赁、联营入股的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。集体租赁住房用地使用权转让、转租的年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;"><strong>规划要求：</strong></p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">不得设计为独栋别墅 单次租期不得超过二十年</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">集体租赁住房须符合城镇住房规划设计有关规定，不得设计为独栋别墅、联排别墅等低密度住宅建筑形式。未经批准不得改变土地用途、容积率等条件。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">集体租赁住房应全部用于租赁，不得销售，不得分割转让。集体租赁住房对外出租单次租期不得超过二十年，不得一次性收取一年以上租金，不得以转让或出租物业（房屋）使用权等形式变相出售。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">而作为承租人权益也有了明确的规定，经登记备案的集体租赁住房租赁合同，可作为承租人合法稳定住所的证明。集体租赁住房承租人可按规定依法申领居住证，享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">值得注意的是，《意见稿》提出，建设运营主体符合条件的，可通过房地产投资信托基金（REITs）、租赁住房租金收益权质押、IPO、发行债券及不动产证券化等方式融资。</p><p style="text-indent: 2em; text-align: left;">根据今年1月国土资源部办公厅发布的《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》获悉，佛山集体租赁住房建设拟分为三阶段进行，分别是准备阶段（2017年9月-2017年11月）、实施阶段（2017年11月-2019年6月）、总结阶段（2019年6月-2020年12月），本次意见稿的出台无疑是佛山迈向实施阶段的坚实一步。</p><p><br style="text-indent: 2em; text-align: left;"/></p>
