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重磅!东莞多家银行联手封杀“阴阳合同”
2018-02-10 09:00
乐有家研究中心
阴阳合同
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<p style="text-indent: 2em;">近日，有一个消息在东莞地产圈内引起了巨大震动！</p><p style="text-indent: 2em;">有消息称，中国银行东莞分行已经正式通知合作的房地产中介：2月7日起，将不再允许有“阴阳合同”了！如果消息属实，这无论对于刚需购房者，还是炒房客而言，都是一枚重磅炸弹！</p><p style="text-indent: 2em;">根据此前消息称：从2018年2月7日起，中国银行发起的贷款流水，应在系统中上传已在房产管理部门备案的网签合同，以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价的孰低值作为确定贷款金额依据。2月7日（含）之后审批的贷款业务执行本通知规定，2月7日之前审批通过的贷款可按原放款条件执行。</p><p style="text-indent: 2em;">这个消息是否属实？最新的房贷政策将如何判定购房者所能获得的贷款金额？</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>1</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>市场直击</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>四大银行拒绝“阴阳合同” </strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>将以网签价核定放款金额</strong></p><p style="text-indent: 2em;">中国银行东莞分行信贷部的工作人员回应称，目前中国银行是以网签备案合同作为审核依据，并非以“网签价、评估价、约定价三者的最低值“最为审核方式。若是买方私底下与卖方约定的款项或是房屋评估的款项高于房管局备案的合同价款，多出的部分由需要买方自行承担。此外，购房者的购房动机、已有房屋套数、婚姻情况等也是影响房贷审核的因素。</p><p style="text-indent: 2em;">目前中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行四大银行均要以房管局备案的合同款来确定具体的放款金额。这也就意味着，这四家东莞银行已经明确不再允许二手房交易有“阴阳合同”了！</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>2</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>现象解析</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>“阴阳合同”是业内潜规则</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>常被炒房者用来筹集资金</strong> </p><p style="text-indent: 2em;">据中介人员透露，在收到银行的通知之后，他们开始不停地催促自己的手上的客户，尽快到尚未开始执行新政的银行办理贷款业务，“如果再晚一些，可能也很难申请下来了！”该中介人士表示。</p><p style="text-indent: 2em;">事实上，“阴阳合同”长期游走在东莞二手房交易市场的灰色地带，这是一个很多业内人士都深谙却不愿说起的“潜规则”。一直以来，“阴阳合同”经常被中介用来帮助没有首付能力的买家凑齐首付款，另一方面，也经常被有投机心理的炒房者用来筹措炒房资金。</p><p style="text-indent: 2em;">举个例子，比如想买一套500万的房子，但是首付款又不够，怎么办呢？这时有些中介就会让买家签订一份“阴阳合同”，把房子的合同价格做到1000万。原来总价500万的房子，按贷款7成计算，只能贷款350万；而把合同价格写1000万之后，买家就能贷出700万来，买家的首付找个借贷公司“过桥贷”，等2个月后房屋贷款的700万下来了，首付300万一还就完事了，这么做不但买家不用付出首付，还能套取大量的资金，多出来的200万，足够维持几年利息了。</p><p style="text-indent: 2em;">几年后房子价格涨了，把房子一卖，银行的钱一还，净赚几百万，这属于是空手套白狼。在这个过程中，买家压根没出钱，全都用银行的钱在那炒房。而中介也乐于提供这种服务，因为他们可以瞬间把二手房的价格快速拉高，二手房价格涨的快了，买房的人就会越来越多，中介的业绩也就越来越好。</p><p style="text-indent: 2em;">有不愿具名的业内人士分析指出，如果银行真的严格执行针对“阴阳合同”的政策，这无异于给了炒房者一个晴天霹雳，会让东莞的二手房市场朝着更为健康的方向发展。但与此同时，也难免会有不少“刚需购房者”被政策所误伤！“以前能通过阴阳合同把评估价提高从银行借钱买房，现在不行了，那么也就意味着刚需买房的时候需要准备更多的钱了。”</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>3</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>科普贴</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>什么是阴阳合同？为什么会存在“阴阳合同”？</strong></p><p style="text-indent: 2em;">所谓阴阳合同其实是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。</p><p style="text-indent: 2em;">通常情况下，在二手房交易中会存在四个价格：</p><p style="text-indent: 2em;">1、真实成交价；</p><p style="text-indent: 2em;">2、银行贷款时的评估价；</p><p style="text-indent: 2em;">3、合同备案价；</p><p style="text-indent: 2em;">4、政府评估价。</p><p style="text-indent: 2em;">由于房价变动很快，二手房交易又存在阴阳合同，其实政府、银行搞不清楚真正的成交价。比如甲、乙双方在东莞买卖一套100平米的二手房，约定成交价是200万元。但买方希望多贷点款，向银行提交的贷款申请上可能是260万成交。如果银行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。</p><p style="text-indent: 2em;">但为了避税，到房产登记部门提交的备案合同上，是尽量少写的。如果可能，恨不得把成交价写成1分钱，或者赠送。于是，政府就给每套旧房子设定一个官方评估价，便于在交易的时候计算税款，防止税款流失。通常情况下，政府会把评估价定低一些，一来让利于民、二来防止产生争议。一般来说，政府的评估价相当于市场价的7成左右，每年会调整一次到两次。</p>
