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东莞有4万套住宅未卖完！临深片区去库存压力山大

2018-01-24 08:58 广州日报乐有家研究中心

去库存临深片区

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上周，东莞市统计局公布了截至去年12月底东莞的住宅库存情况：去年东莞有4万多套住宅没卖完，去库存时间需要10个月左右。  据不完全统计，今年东莞还将有116个楼盘的住宅产品开盘或加推新货入市，此外，预计2018年商改住物业入市量仍达69万平方米。住宅库存加上潜在供应量，今年塘厦、沙田、虎门、常平、黄江的预计可售住宅量排名全市前五，竞争最激烈，出货压力也最大。  最高  黄江为全市库存量最高的镇街  上周，东莞市统计局发布2017年东莞市新建商品住宅库存情况。数据显示，截至去年12月末，全市新建商品住宅库存套数40751套，库存面积515.31万平方米。根据去年月度平均成交套数计算，消化周期约为9.7个月；根据去年月度平均成交面积计算，消化库存约需要10.97个月。  此外，该数据还显示，住宅库存套数排名前5位的镇街依次是黄江、塘厦、凤岗、石碣、常平；库存面积排前5位的镇街依次是黄江、塘厦、石碣、凤岗、松山湖。  据了解，黄江镇在2017年前分属于临深片区，受到开发商和深圳客的热捧，开发量大。在深圳客退潮后，不少楼盘由于定价过高，成交下滑，受影响明显。截至去年年底，黄江镇住宅库存38.71万平方米，共3436套，为全市库存量最高的一个镇街。此外，塘厦的住宅库存量为35.86万平方米，3113套，凤岗住宅库存量为25.05万平方米，共2150套，均受到住宅限购后，深圳客撤离东莞楼市影响，去库存缓慢。  记者了解到，深圳客退潮后，曾经成交火热的凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头等有临近深圳地沿优势的镇街成交快速下滑，有楼盘为快速走货，或定价低于区域价格5000元/平方米，或加推楼盘降价近3000元/平方米。业内人士介绍，在东莞楼市调控政策不变的情况下，预计今年临深几个镇街房价或仍将继续松动。  最多  90~110平方米洋房库存最多  从库存的物业类型来看，去年起市场回归刚需，供应产品也以刚需户型为主，目前90~110平方米户型的库存量较大。  东莞中原战略研究中心统计的数据显示，从2017年12月底东莞普通住宅存量各面积区间分布情况来看，70平方米以下产品存量达2%，70~90平方米洋房产品占比18%，90~110平方米洋房产品占比41%，占据目前存量房主导，而110~125平方米洋房占比17%，125~144平方米洋房产品占比14%，144~180平方米洋房占比5%，180平方米以上占比4%。  从物业类型来看，截至去年底，东莞洋房可售套数为35509套，可售存量面积为398.18万平方米，别墅可售存量面积为113.63万平方米，公寓（包括住宅公寓和商业公寓）74.3657万平方米，按照过去一年的住宅消化量来计算，当前洋房存量消化周期仅约为9个月，别墅当前存量消化周期约为29个月，公寓的消化周期为9个月，其中别墅由于高首付及限签影响，库存积压严重，处于严重供过于求，其他物业供需平衡。  最少  房价最高和最低镇街库存量最少  有意思的是，住宅库存量最少的两镇街房价在东莞所有镇街中处于最高和最低两个极端。  据东莞市统计局公布数据显示，截至去年底，长安住宅库存量只有0.86万平方米，共66套，谢岗库存量为0.08万平方米，库存仅有7套住宅，是目前东莞库存量最少的两个镇区。据了解，长安镇由于严格控制商住地供应，历年来新开楼盘极少，但同时受到其本身经济发达影响，房价一直处于高位水平，本地购房者消费力也较强；而谢岗镇同样几年来没有新增商品住宅供应，库存极少，据优房超·瑞城搜介绍，今年谢岗将有一个楼盘星汇翠峰开盘，推出3.23万平方米别墅产品。  两镇区处于东莞楼市房价的两极，其中，去年长安洋房成交均价为30475元/平方米，全市最高。谢岗成交均价为3287元/平方米，由于没有新盘入市，成交均价为旧盘补签，成交均价处于全市最低水平。  最高  临深片区去库存时间23.79个月  记者根据东莞市统计局发布的东莞住宅库存情况和优房超·瑞城搜2017年洋房和别墅成交数据进行计算（由于住宅公寓占比微小，数据进行忽略处理），有大量人才公寓入市且还未正式签约的松山湖住宅库存量为23.39万平方米，库存消化周期最长，达49.33个月。不过，除掉因特殊原因消化周期加长的松山湖，住宅库存消化周期最长的是塘厦和凤岗镇，塘厦住宅库存35.86万平方米，去库存需要37.68个月；凤岗镇住宅库存25.05万平方米，住宅消化周期32.82个月；此外，黄江镇库存面积38.71万平方米，消化周期达24.18个月。  从六大片区住宅库存情况来看，城区片区住宅库存量为74.45万平方米，住宅库存套数为5988套，消化周期约为7.31个月；松山湖片区住宅库存量为111.71万平方米，库存套数为8346套，库存消化周期约为10.96个月；东部产业园片区住宅库存量为113.3万平方米，库存套数9712套，消化周期约为15.86个月；滨海片区住宅库存量为65.62万平方米，库存套数为44.63套，消化周期为8.76个月；水乡新城片区住宅库存量为56.51万平方米，库存套数4237套，消化周期约为7.64个月；临深片区住宅库存量为93.74万平方米，住宅库存为8005套，消化周期需要23.79个月，是六大片区当中去库存压力最大的区域。  2018楼市展望  116个楼盘将有住宅新品推出  除了要消化已上市的未售住宅库存外，今年东莞楼市预计还将有116个楼盘开盘或有新货加推，市场竞争激烈。  数据显示，预计今年新开盘或加推的住宅项目将达到116个，潜在供应面积658.22万平方米。其中住宅新增供应量最多的镇街是沙田，潜在供应量达49.58万平方米，其次是常平，达48.83万平方米；塘厦潜在供应量约为47.76万平方米；虎门潜在供应量达46.59万平方米等。不过，加上住宅库存量，可售货量最多的镇区为塘厦镇，预计今年塘厦的可售住宅库存量达82万平方米居全市首位，沙田、虎门、常平、黄江紧随其后，预计可售住宅存量均在60万平方米以上。  研究机构对今年的潜在供应的统计中还加上了“商改住”的商业公寓项目，数据显示，截至2017年12月31日，东莞全市潜在总开工面积达970万平方米，根据房企开发速度及片区推货情况，据此估算，2018年全市潜在供应量为813万平方米。  大批“商改住” 物业入市  除了洋房和别墅外，公寓产品在去年楼市也极为引人注目。由于住宅限购，不受限购政策影响的商业公寓产品吸引了不少投 资客入市，开发商也对商业公寓户型进行各种创新，用很小的面积创造出两房、三房甚至四房产品，创新和成交火热，成为去年商业公寓市场的特色。  去年城区及松山湖片区商业公寓供应量较大,南城、大朗、莞城、东城4镇合计供应57万平方米,占比超5成；南城、莞城、寮步为年度销售前三甲区域，合计占比48%。  此外，数据显示，截至去年年底，东莞商业公寓库存量最大的是城区片区，约为26.71万平方米，去库存需要7.75个月。随着东莞轨道交通建设的进展，城区商业氛围浓郁，中心地位日益显现，加上住宅限购，投资需求为主的商业公寓十分火热。另外，松山湖片区商务公寓库存14.91万平方米，去库存需要7.03个月。  尽管去年10月出台限“商改住”，但限期前拿地的“商改住”用地尚未进入开发阶段，预计2018年将陆续进入开发并入市，大部分房企对商业公寓市场依旧看好， 预计2018年商改住物业入市量仍达69万平方米。

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