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深圳二手房拟按网签合同贷款 或致首付和税费增加
2017-12-02 09:58
深圳大件事 乐有家研究中心
税费
网签
阴阳合同
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<p style="text-indent: 2em;">深圳市规土委透露，国家已发文：银行业金融机构在办理个人住房按揭贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。</p><p style="text-indent: 2em;">深圳建行正在学习的文件：以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度、贷款需先提供网签合同。</p><p style="text-indent: 2em;">二手房交易中“阴阳合同”的做法由来已久，一份是体现实际成交价的合同，一份是高于实际成交价、用于向银行贷款的合同，还有一份是低于成交价，用于房产交易备案的合同。按国家发文的要求，今后，深圳的银行和房产交易数据有望打通，一套房3种合同的操作将不再行得通。市场观点普遍认为，这将导致二手房首付提高，或要多交税，而房产交易将回归正常。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>深圳建行：</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>国家已发文待地方出台细则</strong></p><p style="text-indent: 2em;">将从方便客户的角度调整流程</p><p style="text-indent: 2em;">“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”、“贷款需先提供网签合同”。近日，深圳建行一则关于个人贷款受理和发放的政策文件在网络流传。据银行业内人士透露，“确定了，真的，工行和花旗都收到了，据说是住建部和央行联合下文的”。而另一银行业内则表示，“全市都要执行”，是为了“废除阴阳合同”。</p><p style="text-indent: 2em;">南都记者为此发函采访了深圳建行，据回复：“近期我行内部学习总行转发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》文件，相关规定的执行内容及时间以深圳市相关部门公告为准。深圳市相关细则未发布，细则明确后才能调整流程。我行将从方便客户的角度调整流程，银行内部流程调整对客户影响不大。”</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>市规土委：</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>国家发文打击交易欺诈骗取贷款</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>银行将以备案合同为放款依据</strong></p><p style="text-indent: 2em;">深圳市规土委回应南都记者，住房城乡建设部、人民银行、银监会近期的确发布了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（以下简称“《通知》”），其中第二条的第5第6点的措施与金融机构相关。</p><p style="text-indent: 2em;">《通知》的第5点明确要求畅通信息查询渠道。各地应建立信息互通查询机制，房产管理部门向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。银行业金融机构在办理个人住房按揭贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。</p><p style="text-indent: 2em;">第六点则要求强化抵押合同备案管理。银行业金融机构在办理新建商品房按揭贷款、二手房买卖抵押贷款以及其他形式的房屋抵押贷款业务时，要以在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一。房产管理部门在办理撤销房屋买卖、抵押合同备案业务时，对于有贷款的，应在贷款结清后，方可撤销有关备案。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>以往情况</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>阴阳合同操作</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>导致房产交易中心长期评估价与市场价脱节</strong></p><p style="text-indent: 2em;">据南都记者了解，目前深圳楼市中仍存在大量“阴阳合同”的升级版本。在一套二手房产的交易中，通常有三份合同：一份正常交易合同，价格为买卖双方约定数额；第二份是“高评高贷”合同，价格高于双方约定数额，与评估公司的高评估价报告配合使用，用于从银行贷出更多的现金；第三份则是房交交易中心的备案合同，用于缴交费税，价格通常低于买卖双方约定数额，可以少交税费。</p><p style="text-indent: 2em;">依据现在深圳市的交易流程是，签订合同后买家给定金，然后办理首期款资金监管，银行审批买家的贷款，此时银行比较的是买受人提交给银行的买卖合同的价格和自己银行的内部评估价哪一个低，据此作出审批决定。出具贷款承诺书后业主委托的担保公司开始赎楼，赎楼成功后，才能在中介的系统中正常的生成《深圳市二手房买卖合同》的网签备案合同。</p><p style="text-indent: 2em;">深圳地产评论人邱永宽指出，此举导致买卖双方交易合同价格与房产交易中心网签价格不同，房产交易中心长期的评估价低于市场价，仅约为市场价7成左右，银行则面临“高评高贷”。这种现象成为监管对象也就不奇怪了。</p><p style="text-indent: 2em;">广东华商律师事务所周争锋指出，根据律师机构受理的房产交易纠纷来看，目前甚至还有把一手房交易伪装成二手房去银行申请贷款的现象，疑似骗贷。南都在2017年8月16日报道的一手房当二手房卖 备案价219万却从银行贷出617万，就是一个典型案例。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>调整之后</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>今后评估价不再虚高</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>备案价不再与实际脱节</strong></p><p style="text-indent: 2em;">废除“阴阳合同”后，目前的观点普遍认为，银行贷款参考标准调整后，对于购房者最大的影响将是首付款增加了。邱永宽说，这可能导致两个结果：一是购房者可能需要增加首付款，以一套交易价格300万元的房产为例，以往通过阴阳合同把价格报高的做法行不通了，银行评估价或网签价格与交易价一致或是更低，购房者就要多交首付款；二是购房者多交税费，以往报低价格备案，现在备案价跟交易价一致，那么税收的基数就大了。</p><p style="text-indent: 2em;">按照目前情况，一般房产交易中的网签价格仅为市场的7成左右，300万元的房产在交易中心的征税参考是200万元左右，由此多出的约100万元税收基数，将导致至少则多交1万元，甚至是多达近10万元的税费。</p><p style="text-indent: 2em;">不过，在邱永宽看来，这是税费回归了正常。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>何时落地</strong></p><p style="text-indent: 2em;"><strong>有银行人员估计明年1月1日起实施</strong></p><p style="text-indent: 2em;">邱永宽指出，其实，“自2011年7月11日，房产交易中心就执行了依据房产中心的内部评估价来征收税费，实际上这也是所谓的网签价格”。邱永宽解释，“以房产管理部门备案的网签合同和住房套数作为审核依据”，“以网签合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确认贷款额度”。前者是审核交易依据和购房条件，后者是放贷的参考标准。</p><p style="text-indent: 2em;">银行业的消息显示，贷款审批受理流程将调整，“先提供确定房产价值的网签买卖合同后才报送银行申请贷款。”另外，还强调，“对于网签买卖合同确定的价格低于银行申请贷款的房产价格的，产权登记部门将不予以登记且将相关贷款资料返回监客部门追究责任”。还有银行人员估计：“明年1月1日起二手楼不允许有阴阳合同了。”</p><p><br/></p>
