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越秀佛山年内首宗！逾62亿+1万平自持竞得桂城11.7万㎡地
2017-10-11 09:53
新浪乐居 乐有家研究中心
佛山土地
土地拍卖
桂城板块
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<p style="line-height: 1.5em; text-indent: 2em;">新浪乐居讯(编辑 刘艳君 吴壁生 胡梦吟)10月10日，历经近半小时的竞价，越秀力挫万科，最终以总价626811万元+1万平自持人才住房面积竞得桂城11.7万㎡靓地，溢价率25%，并成功跻身佛山总价地王榜TOP3，至于楼面价，抛开自持部分不计，折合楼面价约15300元/平，减去相关配建则达到1.8万/平以上。</p><p style="line-height: 1.5em; text-indent: 2em; text-align: center;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20171011/1507686711636005066.jpg" title="1507686711636005066.jpg" alt="1.jpg"/></p><p></p><p style="line-height: 1.5em;">1号越秀频频举牌，并最终竞得地块</p><p style="line-height: 1.5em;"> 据了解，这也是越秀年内拿下的首宗地块。越秀目前在佛山的布局集中在禅桂中心，包括越秀岭南隽庭、星汇云锦、可逸新势力等项目。此外，据克而瑞最新的榜单数据显示，越秀地产2017年前三季度销售面积178万㎡，销售金额284.9亿。</p><p style="line-height: 1.5em; text-align: center;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20171011/1507686717357051573.png" title="1507686717357051573.png" alt="2.png"/></p><p style="line-height: 1.5em;">（制图：杨洁怡）</p><p style="line-height: 1.5em;"> 自持10000方，相比之前地块成交，还是很有着数，测算楼面约18000元/平方米，考虑到未来片区价值，还是处于合理水平，溢价25%，但项目开发周期及未来市场预期，还是给开发商带来一定压力，也是其他发展商所顾虑的地方。而作为国资背景越秀，无论从资金和扩张层面，拿下该地块，也是势在必得。</p><p style="line-height: 1.5em;"><strong> 打造标杆大盘不二之选 两年后预计售价3-3.3万/平</strong></p><p style="line-height: 1.5em;"> 上海村地块没能最终叫价至摇号，多少有点令人意外，皆因地块本身位置极佳，扼守桂城平洲门户左右逢源，用地红线方正且周边仍有发展腹地，与环境不利因素佛山一环以及广佛江珠城轨规划段又拉开了一段距离，是打造标杆大盘的不二之选。业内人士@Stephen Lao分析指出。</p><p style="line-height: 1.5em;"> 在国家要求房地产市场『主动』降温的基本面下，地方政府在地（面粉）、房（面包）供给侧层面实施的双限价指导思想真正在这块靓地的拍卖中体现出来了：由于地处限购区域且地段房价权值低于同属桂城街道的金融高新区和三山新城。</p><p style="line-height: 1.5em;"> 参照周边已限价一手楼盘，开发商两年后推出市场，不考虑黑天鹅事件，预期价格是30000~33000/平这个区间，政府预设的『摇号前』封顶价（含地价、自持、配建）也是基于这个前提，在预留足够但不巨大的利润空间后定出来的，一言以蔽之，买卖价格基本上都是调控部门说了算，至于最后谁拿地，谁开发，已经不重要了，能一下拿出几十个亿的开发商，错不了。</p><p style="line-height: 1.5em; text-align: center;"><strong> <hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20171011/1507686724447094271.jpg" title="1507686724447094271.jpg" alt="3.jpg"/></strong></p><p>桂城地块航拍图，以上为大致范围。（摄影：王孜硕 制图：刘艳君）</p><p> 广佛交界城中旺地 商住氛围成熟</p><p> 宗地位于桂城街平西社区上海桥北工业区地段，桂平东路以南、深海路以东，周边有依岸康堤、南海怡丰城、瀚天科技城、富丰新城、桂城中学、聚龙市场等，生活配套成熟。周边有佛山一环、广珠西线高速、南海新交通有轨电车1号线、永安路等，交通便捷。</p><p>桂城街平西社区上海桥北工业区地段地块位置图（制图：黎毓贤）</p><p style="text-align: center;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20171011/1507686732105041969.jpg" title="1507686732105041969.jpg" alt="4.jpg"/></p><p> 至少配建50840㎡人才住房、小学和幼儿园</p><p> 本宗地占地面积117051.7㎡，容积率≥1.5且≤3.5，最大建筑面积为409680.95㎡。竞得人须在C区须设置一所36班的小学，用地面积21899㎡，建筑面积≥15000㎡，配套停车位45个。此外，竞得人还须设置1所12班的幼儿园，用地面积≥5400㎡，建筑面积≥3200㎡。</p><p>地块现状和周边环境（摄影：王孜硕）</p><p style="text-align: center;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20171011/1507686741106068382.jpg" title="1507686741106068382.jpg" alt="5.jpg"/></p><p> 土地出让文件还提出，本宗地须配建至少50840㎡住宅作为人才住房，该人才住房面积，竞得人应按照《规划条件》配备相应比例的停车位。配建的人才住房、小学和幼儿园均须无偿移交产权给对应权属人，扣除这部分面积，本宗地实际可用最大建筑面积为340540.95㎡，不计建筑成本，起拍楼面价至少在14678元/㎡以上；若按3500元/㎡计算配建部分建筑成本，起拍楼面价约15388元/㎡。</p><p></p><p></p><p> 竞得人须同意佛山市南海区桂城街平西村上海股份合作经济社有优先权回购本宗地上的商业物业，建筑面积合计12000㎡，类型为临街商铺，一层、二层比例为50%：50%，其中6000㎡位于桂平路，6000㎡位于深海路，纵深不超过15米。</p><p style="text-align: center;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20171011/1507686747291096103.jpg" title="1507686747291096103.jpg" alt="6.jpg"/></p><p> 拍地玩法：限地价+竞自持+摇号</p><p> 本宗地采取“限地价+竞自持+摇号”方式拍卖。最高限制地价为626811万元，当报价达到最高限制地价时，竞拍转入竞自持人才住房建筑面积，竞价阶梯为2000㎡，报出自持人才住房面积不超过163225㎡时，按面积多者报出自持人才住房建筑面积最高者确定为竞得人，最高限制地价确定为成交地价款;当竞买人报出自持人才住房面积为163225㎡时，有其他竞买人表示接受该报价的，结束竞自持人才住房建筑面积阶段，采用现场摇号方式确定竞得人，所有接受自持人才住房最高限制面积的竞买人均可参加摇号。</p><p> 桂城地段堪称开发商眼中的“香饽饽”，是兵家必争之地。回顾今年5月，万科以25.3亿元+70年100%自持严苛条件竞得桂城C22街区地段地块。坊间传闻，当时万科直接“举到顶”让竞争对手震惊，业内人士调侃竞拍过程难免有些“玩大胆”，因此本次出让地块增加摇号环节，是为稳定土地交易价格，也是兼顾公平之举。</p><p>佛山历年总价地王排行榜</p><p style="line-height: 1.5em; text-align: center;"><hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20171011/1507686761693099362.jpg" title="1507686761693099362.jpg" alt="7.jpg"/></p>
