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8年3次规划调整广州南站将建成“泛珠CBD”

2017-09-26 10:43 南都乐有家研究中心

广州南站泛珠 CBD

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俯瞰广州南站。这片区域，整体规划范围为36 .1平方公里，核心区为4 .5平方公里，未来将居住约14.4万人口。 8年，3次调整规划，定位从第一版的“广佛深度融合的重点地区”提升到第二版的“华南商贸中心”，再到第三版的“泛珠CBD”，广州南站的经济产业辐射范围从广佛扩大到华南再到泛珠地区。 在不断升级的规划版本背后，是中央、全省甚至广州市本身的上位宏观政策的调整。从“一带一路”到粤港澳大湾区，从泛珠合作到广州建设三大枢纽，这些因时而动的调整，更有助于找准南站的长远方向但守着如此重量级的平台，却迟迟没有带来爆发式的经济贡献，作为南站的辖主，番禺区一直希望省市能调动更多的资源投入其中。 对于区政府这种急切的心情，广东省城乡规划院总工程师马向明表示理解。他说：“南站是广州连接香港、深圳两个国际城市的顶级枢纽，有这个地位在，发展起来是必然的，无非只是早一点晚一点罢了，时候到了，一切水到渠成。” 新定位 辐射从广佛到华南再到泛珠 2009年，随着武广高铁的通车，总投资130亿元的广州南站正式投入使用，次年南站地区的首版规划也正式出炉。 南站地区整体规划范围为36.1平方公里，核心区为4 .5平方公里，建成后将容纳35万人，其中居住人口约14 .4万，就业人口约26 .8万，就业人口大约是居住人口的两倍，显示了南站地区未来将以商务功能为主，居住为辅。 这一版规划中最重要的是关于南站的定位：华南地区综合客运交通枢纽、广佛深度融合的重点地区、广州南部公共中心。 规划提出，南站作为全国六大铁路客运枢纽中心之一，是珠三角地区城际快速客运系统的中心，拥有5条高铁(武广、贵广、南广、广深港、广东西部沿海铁路)、3条城际(广珠城际、广佛城际轨道交通环线、广莞惠城际)、4条地铁(2号线、7号线、20号线和佛山2号线)，因此南站定位为“华南地区综合客运交通枢纽”成为题中应有之义。 当时广州市层面的大环境是广佛同城战略正当红，因此本版规划也提出以南站作为广佛同城整合的催化剂，希望南站利用广佛核心的区位优势，承接港澳、辐射珠三角、联系内陆，成为以商务商贸等功能为主导的现代产业功能集聚区。 最后一个定位———广州南部公共中心，则是针对当时番禺已经拥有超过十个大型楼盘，居住有余而公共服务不足而来。每天20万番禺新移民通勤于市区和番禺之间，因此规划也提出利用南站补齐这部分欠缺，建立广州南部的文化、教育、体育、医疗卫生等地区服务职能，为番禺北部众多楼盘居住区提供一个公共中心，形成以车站商务为核心的活力新城。 第一版的规划出台两年不到，广州市层面就出台了“123”城市功能布局规划，提出一个都会区、两个新城、三个副中心的空间布局。在这份纲领性文件里，南站都被赋予了更高的发展使命，被视为广州南拓和西联的战略节点，这“对于拉开广州城市骨架、形成多中心网络型城市结构，实现广州新型城市化道路具有重要的战略意义”。 在新的政策环境下，2014年南站第二版规划出炉，规划面积和范围没有变化，但南站的定位升级成为“华南商贸中心”。 之所以提出华南商贸中心的定位，是因为第二版规划新加了一个省市重点项目———全国各省市的名优产品展贸中心。第二版规划提出，南站中轴东广场地下空间将由两层变为三层，总建筑面积也由原来的24万平方米增加到了约27万平方米，而新增3万平方米将成为商业用途，用来建设名优产品展览中心，利用南站高铁的便利优势，发展商贸展览产业。 按照当时的设想，南站的展览中心不仅会是广东省名优特产展贸中心，还包括全国各省名优展贸中心和全国各省驻穗商会中心，33个省、自治区、直辖市、特别行政区都将设置一个1200平方米的展位。 第二版规划出台后不到两年，宏观政策环境再度变动：中央出台了“一带一路”战略，粤港澳大湾区建设也写入国务院政府报告，尤其是2015年泛珠三角区域合作与发展论坛永久会址和合同园区确定落户南站，南站规划启动了第三次调整。 因为泛珠论坛落户，第三版规划对南站的新定位升级为“泛珠CBD”，在4.51平方公里的核心区则还专门新开辟一块区域命名为泛珠预留发展区，其他区域则调整为核心商贸区、康体服务区、石壁商贸物流区、产业升级示范区、沙湾综合发展区。 值得一提的是，为了尽快提升人气，本次规划还调整部分地块功能，将南站核心区之外的钟屏北路超过10宗住宅用地修改为一类工业用地，而靠近南站大楼的区域则增加超过20宗住宅用地，不过核心区内的商业用地却几乎没有调整，整体功能还是以商业和商务地块功能为主。 新动力 泛珠论坛永久落户南站 过去的8年里，随着南站定位的升级，南站地区的重大项目也随之不断调整。 在第一版规划中，南站曾经提出过一项打造全国第一地下空间的规划方案，核心区中轴广场地下空间加附近地铁石壁站地下空间总建筑面积达111万平方米。这些面积中由新中轴线公司承建、属于南站中轴广场的部分总占地面积4 3 .6万平方米，总建筑面积约39.1万平方米，其中商业配套设施面积11 .26万平方米(含地下一层餐饮面积2.9万平方米)。 而到了第二版规划，南站的地下空间则有所调整，面积减少一半，项目总占地面积从43.6万平方米砍至20 .42万平方米，总建筑面积也从39.1万平方米缩减至26.69万平方米，商业配套面积则降至5.51万平方米，从总建筑面积和商业面积看，南站地下空间为珠江新城花城汇地下空间的一半。 为了营造景观，本版规划还仿效花城汇广场，也将中轴广场新增了约6000平方米下沉广场。为了在地下直接连通地铁7号线石壁站，规划还增加了石洲中路地下空间规划范围，增加用地面积1.4万平方米，建筑面积1.3万平方米。 对于地下空间缩减面积的原因，新中轴线公司表示，主要是功能有所调整，有些功能缩减之后地下空间已经没必要建得那么大。据南都记者查阅资料显示，第一版规划地下空间的功能包括餐饮、文娱、体育、银行、邮局等配套设施，而第二版的功能改成统筹和整合地区交通设施，优先满足交通需求形成连续、便捷、立体的交通空间。 据悉，南站地下空间已于去年发布项目环评报告。据新中轴线公司表示，为了适应核心区周边地块的开发进度，核心区周边的商业地块目前大部分都没有出让，目前得先把中轴广场地下空间修通。 南站另一个重大项目———全国各省名优展贸中心，也是跟着规划调整的大项目之一。它脱胎于2014年第二版的规划，原意是利用南站便捷的交通和高密度的客流，打造一个不落幕的展销会，让全国各省将本地的名优产品都拿到南站来卖，因此专门在地下空间规划了3万平方米的商业面积。 但今年番禺区政府工作报告，对这个南站商务区赋予了更高的地位。据可靠消息，泛珠论坛永久会址和园区项目很大可能是在南站核心区内的预留泛珠发展片区之内。 还有一个跟南站有关的重大项目则是恒大足球俱乐部的新主场。 2014年市规划部门公示了一项规划调整申请，欲在南站地区规划广州超大型专业足球场地块，此后确认该规划调整申请是由恒大俱乐部提出，目的是修建新的主场。此后，番禺区政府也透露，恒大超大型专业足球场项目有意落户南站商务区。 此后透露的规划细节显示，恒大新主场位于南站核心区东侧的体育用地地块，靠近双地铁汇聚的石壁站，球场可以容纳的人数预计在6万至8万之间，选址在南站将有利于珠三角地区和其它省份的球迷看球。 据南都记者了解，按照法定流程，恒大申请新主场的规划申请目前处于批前公示。但可预见的是，如果这里成为恒大主场，那未来带来的人流将是不可估量的。 新形势 广深港高铁和大湾区建设 从地下空间到全国名优展览中心，再到恒大主场和泛珠论坛的永久落户，南站似乎正在历经一次次脱茧般的美丽“蜕变”。 就在广州南站又一次站在新起点之时，一个新契机已悄然而至：今年年初，国家提出规划建设粤港澳大湾区，广州南站作为湾区门户枢纽的地位不断被强化。4个月前，时任香港特首的梁振英率领导包括多名特区政府司局长、行政会议非官守议员、策略发展委员会和经济发展委员会委员约30人的粤港澳大湾区考察团，前来珠三角城市群调研。在广州南站，梁振英考察团为明年开通的广深港高铁香港段开通后的商务合作，进行了摸底和洽谈。按照计划，明年第三季度广深港高铁就将全线开通。届时，广州去香港全程只需45分钟，车速比现时广深铁路快一倍。乘客日后亦可转乘内地高铁，往上海只需8小时，至北京亦只需10小时，比现时约可节省逾半时间。预计全部线路开通后，广州南站铁路日均发送旅客量将达35.6万人次，全年发送旅客1.3亿人次。 在粤港澳大湾区这个宏大叙事的背景下，广州南站就此抓住机会后排插上的窗口，已经慢慢在打开。 破局之变 建议仿照空港委 赋予南站管委会市级权限 尽管规划在变，项目在变，但面对南站开发中面临的困难，番禺区政府层面毫不退缩一直孜孜以求。 为了给产业发展找准定位，2013年番禺区政府委托中国社科院给南站“量身定做”了一份研究报告———《广州南站商务区产业发展研究》。 该课题组主要成员、中国社会科学院金融研究所国际金融与国际经济研究室主任程炼表示，高铁枢纽的性质使得南站天然地适合于现代服务业的发展。南站地区的产业选择主要包括三个要素：一是以会展服务、总部经济和流通服务为主导产业；二是以旅游休闲、高端居住和商务服务为辅助产业；三是以高端制造业、生活服务业为基础结构性产业。 该报告最后提出，经过5～10年的努力，广州南站商务区可以争取建成一个千亿商圈，与天河中央商务区共同构成广州今后几十年现代服务业发展的双引擎，最终建成连接港澳，面向珠三角，辐射南中国，影响东南亚的商业中心和现代化新城，打造国际高铁经济发展示范区。 面对南站发展动力不足的问题，去年市两会上，多名番禺区的市政协委员将一份名为《促进广州南站商务区开发建设全面提速》提案提交给市相关部门，提请市政府层面针对其中问题出台解决措施。 该提案的负责人、市政协委员、番禺区政协主席李广杭表示，南站通过高铁和公路网，直接连通珠三角进而达至泛珠九省两区，覆盖了中国1/5的国土面积和占1/3的人口，是广州构建“海港、陆港、空港、创新港+一江三带+轴线引领”的空间格局、打造海陆空三位一体、内外互联互通战略支撑骨架的重要节点。 目前南站已经有5条高铁线路，是全国动车组停靠最多的车站，广州也因此成为全国唯一东西南北四个方向均有延伸出省高铁干线的城市，等2018年广深港高铁香港段通车后，南站可以实现48分钟可直达香港，1小时通达珠三角，实现1小时粤港澳生活圈。 为了在十三五期间加速推动这些巨大的战略优势形成的合力，李广杭等政协委员在此提案中提出建议： 提案首先建议将南站管委会的权限升级，将其从区政府机构升级为市政府的派出机构，参考广州空港经济区的空港管委会管理模式，让南站管委会承担市一级管理权限，负责整体规划、开发建设、招商引资、行政审批、财税管理、项目筹建和企业服务。 针对南站目前建设主要由政府财政投入，资金来源单一的问题，提案也建议，成立“管委会+N开发公司”的模式，新成立南站商务区开发投资公司，作为投资运营商和产业发展商，负责土地开发、部分基础设施建设和重大项目投资，同时在开发过程中，通过多种PPP模式，引进N个综合实力强的企业参与商务区进一步开发，真正实现“政府主导、市场化运作”。 在具体项目上，泛珠三角区域论坛与洽谈会固定会址和合作园区落户被视为重大机遇，提案希望以推进泛珠合作为平台，打造泛珠总部经济载体、泛珠商贸中心，利用南站打造广州传统批发市场合并协同异地转型升级新载体。 面对番禺区的这些动作，广东省规划院总工程师马向明认为南站的发展不必太操之过急，南站的经济发展和产业发展自有其逻辑，南站是华南顶级交通枢纽的地位不会变，通过广深港高铁连接三大城市的事实也不会变，只要时机到了，发展起来是迟早的。 在他看来，就像广交会催生了广州的批发贸易产业，深交所带动了深圳的金融产业，新的商务区和新的产业要发展起来，必不可少的是需要新的制度构建和新政策的支撑，而目前泛珠合作论坛的落户正有可能成为带动南站发展加速的新催化剂。 对广州南站的区域规划有过深入研究的华南理工大学建筑设计研究院城市规划工程师周可斌则认为，一般高铁枢纽地区的成长路径是在原有功能体系下不断发展壮大：先是发挥交通中转功能，随着人流的壮大商务需求的增加，再逐渐增加城市高端服务功能，最后随着交通枢纽完善、商业中心培育、产业结构升级以及与周边功能的融合发展，形成城市的副中心。 在周可斌看来，当前南站基本处于交通中转功能阶段，到站客流基本去往广州中心城区，尚未成为消费与商务的目的地。但他和马向明一样，对南站地区未来的发展前景非常乐观。周可斌认为，在“一带一路”战略、广东自贸区、泛珠合作、珠三角全域整合以及新时期广州发展思路调整等新一轮区域发展背景下，南站规划有必要继续调整，响应各个区域层面的客观需求。 在发展动力上，周可斌建议可以通过搭建“一带一路”战略及自贸区政策下高端平台，为泛珠地区企业的合作及生产要素整合提供技术、信息服务及发展相关的商贸服务和总部经济，将南站打造成为泛珠国际化枢纽门户。 南站地区规划“三级跳” 2011 地下空间国内最大 定位：华南地区综合交通枢纽+现代服务业集聚区 亮点：打造国内第一的110万平方米地下空间 2014 地下空间大幅缩水 定位：华南商贸中心、面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城 亮点：地下空间面积大缩水和第二机场联动，新增4条新型有轨电车 2016 规划范围扩大外围 定位：泛珠CBD，形成“泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区” 亮点：规划范围由核心区扩大到外围区，用地规划留足弹性 转载自：南方都市报

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