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惠城仲恺出让商住地近七成为村企合作项目

2017-07-21 09:21 南方日报乐有家研究中心

村企合作

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今年初，位于林场激流坑的两宗村企合作地块因肩负着盘活问题楼盘华轩居的使命备受关注。进入年中，仲恺高新区连续两宗村企合作地块出现3倍溢价成交，比数千万元的起拍价格均多出1亿元左右。持续的高溢价也让村企合作地块广受关注。 据市国土局土地挂牌交易信息显示，2017年惠城仲恺截至当前出让的21宗商住地中，属于村企合作模式开发的宗地就达到14宗，占比接近七成，已然成为行业开发的主流。究其原因，业内认为，2016年初发布的《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》摒弃了以往村委和企业提前签订协议再挂牌土地的做法，村企合作地块挂牌竞争变得更加公平，因此更多受到行业关注。 不过，陆续出现的高溢价引起行业担忧。部分深度介入村企合作地块前期盘整、留用地指标落地和运作上市的房地产企业担心，耗费人力物力忙前忙后好几年，等到出成果，地却有可能被其他企业竞得。而对于部分倚靠村企模式经营的中小企业来说，高溢价争夺土地又面临房企后期运营的风险。 如何优化这一局面？惠州市国土资源局城区分局副局长林升川表示，该局已将村企合作建设纳入三资监管平台，将企业60%的土地款纳入平台监管，根据后续项目建设工程进度逐步返还，确保村民权益的实现。另外，对于前期企业的顾虑，仲恺分局局长杨龙振认为，参考城市棚户区改造模式，引入企业主导前期的土地盘整，通过协议约定一定的投资回报率是个好的政策方向，既能够有效保障前期企业的参与热情，同时能确保土地挂牌交易的公正公平。 A 地块交易公平竞争吸引企业参与 66.7%挂牌商住地为村企合作开发 “村企合作开发房地产，需要每一家每一户谈起，把所有的工作做通顺才能签订最终的合作协议。”早在2014年，深陷资金困局的华轩置业董事长李惠雄就表示，村企合作方式拿地，工作量大，手续复杂，周期长，且自己难控制，“而一旦周期拉长企业就会很容易面临风险”。 时隔3年后，随着惠州房地产村企合作开发模式的不断规范，近些年已成为惠州知名问题的华轩居楼盘有机会得以解困。 2017年1月25日，分别编号为GP2016-31、GP2016-32的两宗位于林场激流坑的村企合作地块挂牌入市。由于华轩置业曾介入该宗地前期，挂牌公告显示，摘牌企业另需支付5亿元用于解决华轩居问题楼盘。随着四川蓝光旗下子公司乐玖投资和佛山炀玖商贸公司高溢价拿下该宗地，问题楼盘迎来解困良机。 实际上，不单是该项目的解困，在城市中心区域土地开发强度不断加剧的背景下，手握大量征地留用地和留用地指标的周边村成为房企开发的新目标。结合近年来的市场进程，村企合作逐步成为房地产开发市场主流，大量被征地村民手中的征地留用地盘整入市。 据市国土资源局土地挂牌中心交易记录，2017年截至当前，惠城仲恺区域全部挂牌交易的土地宗数为21宗，除碧桂园在惠城江南高价拿下的3宗组团地块建设，和其在潼湖生态智慧区拿下的两宗用于科技小镇的土地，以及惠宇投资拿下的一宗三旧改造土地和惠港置业在潼湖生态智慧区创新与总部经济区拍得的一宗15万平方米商住地，余下的14宗地块均为村企合作开发地块，占比高达66.7%。 另在市国土局下半年供地计划中，18宗商住地也有超过10宗均为村企合作地块。当前的挂牌公告市场，入市交易的7宗商住土地更是无一例外均为采取村企合作开发模式的地块。 对于这种发展趋势，林升川介绍，究其原因主要是两个方面，一方面是主城区开发不断完善，村民的留用地变得越来越稀缺；另一方面则是《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》实施以后，村企合作土地挂牌更加公平，更多企业都能参与进来。 “在以往的工作推进过程中，能够与村小组合作的开发企业一般都与村集体有一些关联，外来的房企很难参与。”行业内某知情人士介绍，在2016年之前政府是鼓励企业和村集体签订好合作开发协议再进入挂牌，提高企业的参与热情，但现在则不再允许，是为了避免出现意向转让而出现不公平交易。 B 地块高溢价成交带来开发风险？ 将出让金纳入监管平台保证村民利益 不过，村企合作开发模式在土地出让环节走向公平却也引起部分房企开发风险的加剧。记者注意到，随着市场竞争机制的放开，众多房企扎堆进入村企合作地块的挂牌交易，整体拉高了此类土地的成交价格。 位于仲恺高新区，在年中陆续入市挂牌的两宗地块反映出这一情况。 5月11日，惠州市公共资源交易中心一宗位于陈江街道五一村，挂牌编号GCJ2017-2的1.6万平方米面积的村企合作地块进入竞价阶段。挂牌底价为5297万元，在遭遇疯狂举牌争夺之后，皓翔鑫源房地产公司最终以1.8147亿元的价格拿下，超出起拍价1.285亿元。 随后的6月初，同样位于仲恺陈江，一宗挂牌编号为GZK2017-2，占地13648平方米的商住地挂牌出售。最终，惠州市金泽房地产开发有限公司经过多轮争夺以1.2044亿元的高价拿下起拍价仅为2644万元的该宗地，溢价率达到356%。 对比两宗地挂牌起始价格，最终成交价格分别高出1.285亿和9400万元。“这对于房企分期开发来说，意味着开发硬成本的急剧加大。”某长期关注村企合作模式的开发企业负责人介绍，对于前期介入的房企来说，咬牙拿下，后续压力将很大；不拿下的话，前期投入就打了水漂。 “咬咬牙还是拿下了，为了整个项目的完整开发，也是为了给村民的承诺。”皓翔鑫源集团总经理何晓雯受访时说，单从宗地考虑，以地块溢价后4000元/平方米左右楼面价，再加上回迁、建安、营销等成本费用支出，利润几乎没有。他介绍，壹城中心项目是同时与区域10条村庄一起谈，成片区域的社区规划、休闲配套建设和商业运营都是一个整体，不拿下将无法兑现给村民。 然而，这仍是建立在该企业实力较为雄厚的基础上。对于部分中小企业，原本总资产就在1亿元左右，前期盘整完善村民留用地花费两三千万元，评估挂牌价格四五千万元，加上后续融资，底价交易还能够实现项目的后续建设。但按照目前的溢价表现，地价拍至两三亿元，企业若仍强行跟进无疑将面临着资金链破裂风险。 一旦合作开发项目在运营中无法继续，也就意味着村民的权益将无法实现。在过去两年市场，丽景湾上( 资料 图库 团购 点评 )、纯棉时代等项目都曾面临难以如期交付的局面。 如何规避这一现象的出现？林升川介绍，在新的村企合作建设中已正式要求纳入三资监管平台。要求合作企业挂牌拿地之后，除四成的评估地价资金纳入财政，另外60%将纳入三资平台监管，按照合作项目的工程建设进度分期返还给企业，以确保项目的建设完善。 但值得关注的是，这一举措仍局限于惠城区范围内，在仲恺等其他县区则并未引入三资监管，企业仅需缴纳40%地价部分即可进入开发建设。“关于村企合作开发正在探讨新的实施方式，规避这些在开发中可能遇到的问题，以确保失地村民的权益能实现。”杨龙振介绍。 C 前期投入企业权益如何保障？ 签署协议确保收益率吸引企业参与 尽管村企合作开发模式引入市场竞争之后挂牌交易步入公平，吸引企业扎堆参与。但这种参与仍仅局限在后续的拿地阶段，而涉及到前期的村集体洽谈沟通，盘整和运作土地上市的企业热情将受到打击。 “忙留用地指标落地、忙地块平整、忙运作土地上市，几年下来眼看着要出成果了，却被别人抢跑了。”何晓雯介绍，企业介入一个村企合作开发地块，少的需要花费几年时间运作，前期投入的资金和人力物力非常大。 然而现在一揽子纳入到挂牌市场，而且不能提前签署相关协议，在大企业频繁入境拿地的背景下，企业权益将无法得到保障。 林升川介绍，该部门工作在过程中也注意到这一问题。根据新的留用地使用和合作开发实施政策要求，该局在2016年设置了一个较为充足的过渡周期。对于在旧政策鼓励企业和村集体签署协议的背景下运作的土地集中入库，当前仍有38宗土地等待盘整挂牌。 他介绍，随着新的征地留用地办法的实施，企业前期介入土地盘整的工作将大大减少。“以前的征地留用地很多都只有指标，没有能够落地，但在现在的征地过程中都是优先安排农村的留用地，地块也是清晰的。”林升川说。 该局面仍属于较理想的状态。记者在实际采访中了解到，平常的城市扩容发展征地中确实能够落实，但在征地规模更大、更广的一些城市大产业项目落地时则无法实现。一位开发商企业代表介绍，一个项目一征就是几百亩、几千亩，就近安排指标几乎不可能，大量留用地的指标落地仍将面临着大量工作。 “村民小组肯定是没有钱进行前期盘整工作，引入企业是让该项工作提速的保障。”世联行副总、长期负责研究项目前期调研的胡光宇说。无论如何，村企项目引入企业主导前期工作开展是方向，毕竟对于村民小组而言，盘整起来确实没有这个实力。胡光宇认为，如若因为这个原因导致工作节奏放慢，实际上也是属于资源的浪费。 另外，村企合作作为节约集约利用城市土地的有效模式不断得到推广。据市国土局办公室公布的信息显示，最近两三年，惠州大亚湾区除供地确保万达广场和敏华家具项目落地外，再无任何商住用地供给。区域的商住社区建设基本都倚仗于村企合作开发，加速了县闲散土地的盘整开发。 结合这一背景，如何更有效地确保工作的高效？广东省城乡规划设计研究院总规划师、教授级高级规划师马向明认为可以适度借鉴城市棚户区改造的相关模式。他介绍，不同于棚户区改造政府引入企业组建公司争取贷款的模式，在村企合作过程中，涉及到土地前期的盘整、指标落地等工作可引入企业主导，并协议一定的投资利润率。 记者注意到，通过这样的合作方式，既能够让介入前期土地盘整的企业获取合理的利润收益，同时也有效保障了后续土地挂牌的交易公平。杨龙振认为这一方式是一个方向，并坦言在后续的政策研究制定过程中将重点讨论研究。 ?对话 广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明 村企合作 不应只有房地产 南方日报：怎么看村企合作成为房地产开发的主要形式？ 马向明：村企合作的提出是建设社会主义新农村的一个重要举措，房地产开发则是作为邻近主城区范围的被征地村庄的一种特定开发模式，其实是属于狭义的村企合作概念。 从理论上来说，村企合作不应该只有房地产。对于被征地的农民，土地就是赖以生存的基础，房地产开发合作在短期内的收益比较明显，但相较于产业项目等开发方式，房地产开发没有那么长远。 对于整个城市的村企合作建设工作，房地产开发只应该是接近城区的小范围内的一种特别形式。因为接近主城区，受到房地产开发企业的关注，建设商住项目能够实现效益最大化。但对于整个市域来说，商业、工业以及各色产业项目的带动才是应该有的方向。 村企合作不断规范需政府引导 南方日报：结合惠州留用地的开发现状，您有什么建议？ 马向明：从介绍的惠州村企合作开发的形势来看，不断走向公平交易是市场发展的方向，也是这项工作不断走向规范化的关键。防止项目建设出现问题，设置三资监管平台，这一方面对于参与合作的企业实力提出要求，另一方面也很好地保障了失地村民权益的实现。 此外，需要注意的是市场溢价的现象，需要明确的是，这属于阶段性的产物，建立在现阶段乐观的房地产市场环境下。会不会持久和能够持续多久，都是属于市场行为。 但在挂牌交易不断趋向于公平的基础上，前期介入到土地盘整、村民沟通等工作中的企业权益需要得到保障。具体是规定或协商一定的收益率，或者组织或引入第三方机构，这些都需要主管政府部门加以引导和规范，确保公平的基础上也能兼顾工作推进的效率。 推动城市土地节约集约 南方日报：怎么评价这种村企合作开发模式？ 马向明：这种合作方式对于城市的再发展肯定是有利的。在城市中心区域开发强度不断加深的环境下，成片的可开发用地变得稀少，以往较小面积的留用地通过盘整进行开发成为有效的补充。 与此同时，零碎的、小范围的留用地通过整合进行房地产等方式开发，实际上推进了土地的节约集约利用。另外从宏观层面来考虑，散布在城市开发区边缘的村民自留地、宅基地实现盘整和规划建设，也会使得城市区域的面貌得到改善。 转载自：南方日报

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