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2017上半年总结展望——城市篇

2017-07-04 09:40 克而瑞地产研究乐有家研究中心

购房需求房价涨幅库存

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2017年至今，无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投 资者对热点城市房地产市场**和房产投 资财富效应预期的判断。在这样的背景下，热点城市紧缩政策的围追堵截只是让投 资需求四处“外溢”去猎寻新的目标市场，就直接造成了两方面结果，一者是一直不被看好的库存压力城市如东北、西北、西南等地二线城市成交普遍量价齐升，沈阳、西安等地开始活跃来自北京、上海、深圳等外地投 资客的身影，二者受益于热点城市调控，环一线和热点二线城市的三四线城市承接需求“外溢”普遍形成“量价齐升”走势。  2017上半年总结  供应：热点“限价”城市环比锐减，去库存二三线城市趁热大幅激增  今年以来，为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市通过预售证审批环节严控预售申报价格，导致新增供应量持续偏紧。尤其是在3-4月份调控政策密集出台期，热点城市预售证审批愈加严苛，即使是在传统销售旺季，供应量只能维持在较低水平。  从具体数据来看，今年前5月重点城市新建商品住宅新增供应面积11169万平方米，同、环比分别减少17%和36%。  其中，一线城市全线回落，除广州微跌4%之外，北京、上海和深圳供应量降至历史低位，同比跌幅都在50%左右；  二线城市明显分化，天津、杭州、南京等热点二线城市供应量大幅回落，同比跌幅超30%，厦门、福州供应量持续低位运行，位居二线城市新增供应末位。另一些如长春、西宁等二线“库存压力”城市则供应量明显上升，同比涨幅超40%；  三四线城市同样涨跌互现，环一线和热点二线城市周边的三四线城市同样囿于“限价”政策，如东莞、中山、镇江等市同比跌幅超30%。而大多数政策支持去库存的三四线城市如盐城、宜昌和九江等市在当前销售窗口期积极推盘，同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20170704/1499132290588094388.jpg" title="1499132290588094388.jpg" alt="5.jpg"/>  成交：各线城市成交全线回落，三四线取代一二线晋升为新热点  上半年，虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台，房地产市场依然交出了一份光亮的成绩单，呈现出两方面显著特征：一方面是整体成交规模依然维持较高水平。国家统计局数据显示，1-5月商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；另一方面则是市场热度梯次转移，三四线城市市场成交明显回升，正逐渐取代一、二线城市，成为房地产市场规模增长重要推动力。  从CRIC系统监测书数据来看，上半年重点城市新建商品住宅累计成交面积16604万平方米，环比下降27%，同比减少21%，各线城市成交量全线回落，主要还是受新增供应量持续偏紧影响成交量上行空间。具体而言：  一线城市成“重灾区”，成交量同、环比跌幅都在40%左右。北京、上海预售证审批异常严格，上海市政府更是严控新增供应量，一旦达到一定水平便不再审批新的预售证，极低供应量很大程度上决定了楼市成交持续低迷。5-6两月深圳低价房源集中入市并热销，成交量略有放大，同、环比跌幅均有所收窄。广州限购、限贷政策升级后，市场热度明显降温，成交量持续走低。不过，远郊区域成交依旧活跃，增城区、花都区和南沙区成交量居前。  二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。厦门、福州、南京等市预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。短期内，热点二线城市预售证审批难见放松的迹象，成交量仍将维持在较低水平。苏州、合肥成交持续低迷，苏州高房价显著拖累楼市成交表现，“有价无市”的格局愈加明显；合肥则是受经济基本面较差、收入水平较低等多方面因素影响，城市吸附力远不及其他热点二线城市，2016年10月重启限购后，房地产市场冰火两重天，成交量持续低位运行。长春、大连、呼和浩特等高库存城市成交表现平平，长春、呼和浩特成交量同比略有回落，去库存仍需经历更长的时间周期。重庆、西安表现最为优异，也是为数不多的同、环比均实现正增长的城市。相较而言，重庆限购、限贷政策尚未落地，近年来更是迎市政建设高峰期，进一步推升房地产市场热度，成交量持续高位运行。西安限购当月购房者加速入市，成交量一度突破300万平方米，随着政策末班车效应逐渐退去，成交量再度回归至正常水平。  **城市周边的三四线成交持续低迷，盐城、汕头、湘潭等市成交显著放量。上半年，重点监测三四线城市成交量4373万平方米，环比下降20%，同比下降9%。主要还是受城市样本量影响，重点监测三四线城市以**城市周边的三四线城市居多，这类城市成交表现明显不及市场预期，珠海、无锡、东莞、中山、常熟等市成交量明显回落。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，热点三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。与此形成鲜明对比的是，盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升，成交量同、环比均实现较大比例增长，汕头更是同比大增215%，市场热度可见一斑。综合而言，当下三四线城市房地产市场进一步分化，市场热度梯次转移，**城市周边的三四线城市偃旗息鼓，成交量降至较低水平；更多三四线城市如雨后春笋般成为市场关注的焦点，盐城、汕头等市房地产市场更是出现抢购热潮，成交量呈加速上涨之势。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20170704/1499132308061085067.jpg" title="1499132308061085067.jpg" alt="6.jpg"/>  房价：一二线仍在上涨但涨幅回落，三四线房价全面上涨  上半年，多数城市市场呈现“量跌价升”的态势，尤其是三四线城市，房价快速增长加速去库存，一二线虽然受到政策抑制，但由于市场严重供不应求，房价仍然小幅上涨。不过，从整体趋势来看，随着紧缩调控政策不断升级、效果叠加的确减缓了房价上涨势头，二季度以来重点一、二线城市房价涨幅持续放缓。预计下半年一、二线热点城市价格继续保持平稳，三四线前期房价涨幅较大的城市面临调整风险。  近9成城市成交均价环比上涨，但热点一二线城市涨幅持续回落  上半年，调控政策力度逐渐加大，成交规模也持续回落，但住宅价格依旧坚挺，多数城市维持向上趋势或保持平稳。一方面是“限价”导致供不应求成为多数城市新常态；另一方面，诸多三四线城市市场全面启动，实现量价齐升。从CRIC系统监测的64个重点城市成交均价来看，近9成城市前5月均价较去年8月-12月实现上涨，同比几乎全部上涨，且涨幅较大。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20170704/1499132325540018151.jpg" title="1499132325540018151.jpg" alt="7.jpg"/>  尽管整体房价仍在上涨，但热点城市涨幅已经大幅减小。二季度，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，根据70个大中城市数据分析来看，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内。一手房市场价格的波动，主要还是在政策持续高压下，热点城市项目随时间推移从“捂盘惜售”到“妥协接受”。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20170704/1499132354674049917.png" title="1499132354674049917.png" alt="8.png"/>  一线和热点二线城市涨幅回落，“新晋”热点二线和三四线房价涨幅领先  各能级城市之间分化显著，呈现以下三个特征：  第一，受“四限”影响较大的热点一二线价格环比涨幅小甚至少数城市下跌。如广州、深圳、福州、苏州等。而武汉、合肥、杭州等城市涨幅在5%左右。当然，上海、北京、厦门、重庆等房价仍快速上扬。  第二，新晋热点城市价格上涨迅速，譬如长沙、西安、宁波、南宁。主要是由于政策出台时间较晚、力度赢弱，部分投 资客涌入带动价格上升。其中长沙、西安、宁波较去年下半年涨幅均在20%左右。  第三，三四线城市持续上涨，部分城市价格已达高位。首先是环一线和热点二线的三四线城市，在需求外溢以及政策利好下，住宅价格较去年下半年快速增长，例如珠海、惠州同环比涨幅均高于40%；其次，如太仓、芜湖、湖州、南通等在去年房价疯涨基础上继续高位上涨的城市，环比保持10%的增幅，同比涨幅均在20%以上。  国家统计局最新发布的5月70大中城市房价，近半数三四线城市房价环比涨幅在1%以上，仅三亚和泉州环比略有下降。涨幅最高的为蚌埠，环比上涨3.4%，北海环比涨幅也达到3.4%，充分体现了在一二线受限制之下，三四线异军突起的格局。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20170704/1499132386106079827.jpg" title="1499132386106079827.jpg" alt="9.jpg"/>  库存：总体住宅库存持续回落，商办库存开始双双回落  2017年上半年，热点城市库存规模持续回落，重庆、武汉等市库存仍在持续下滑，库存不足风险进一步加剧。就全国性指标来看，二季度商办待售面积首次出现双双环比回落，库存压力有所缓解。  市场总体供不应求，库存持续回落。截止至5月底，监测城市库存总体持续回落，同比来看除合肥、苏州、成都和东莞库存同比上涨以外，其余监测城市同比全线回落，重庆、武汉同比跌幅更是超过70%；对比一季度末，有11城库存上涨，但涨幅较小，宁波、郑州分别上涨29%和25%，库存跌幅最大为海口，下降38%，总体来说跌涨均表现较为稳定。从供求关系来看，市场整体表现为供不应求，监测城市中仅长春、天津等7城供大于求，主要原因为热点一、二线城市预售证发放仍然收紧。  成交回暖带动消化周期下行，重庆、武汉需警惕无房可售。第一季度热点城市消化周期快速上升后，第二季度市场成交略有回温，截止5月末监测城市消化周期主要呈现下降趋势。其中深圳虽成交仍处于低位，但环比第一季度提升较大，消化周期大幅缩减11.4个月；主要监测城市消化周期已回归至安全范围，值得警惕的是重庆、武汉、惠州等地，消化周期已经不足2个月，且本月也持续供不应求的状态，供求关系较为紧张。  全国商业、办公物业待售面积首次双双回落。受一、二线城市成交量大幅收窄影响，商品房待售面积在2017年初结束了连续三季度的环比回落，2017年一季度全国商品房待售面积环比上升1.5%，但得益于三、四线城市成交持续放量的支持，二季度待售面积规模还是出现了再度收窄，环比回落7%，下降至2015年年初的水平。分产品类型来看，二季度商办库存表现尤为值得关注，库存规模分别环比回落了1.1和2.1个百分点，商办库存规模均按季度下跌，这也是2013年以来的首次。<hide_img src="/ueditor/jsp/upload/image/20170704/1499132431686000494.png" title="1499132431686000494.png" alt="10.png"/>  2017下半年展望  热点城市平衡供求仍面临多项挑战，一、二线短期维持调整格局  就近期热点城市表态来看，中短期内政策调控仍将保持严厉，而供地量和商品住宅供应量有望进一步增加。但即便是在“抑需求、增供应”的大方针指引下，热点城市想要走出库存不足泥沼，仍面临诸多困难。  首先是“限价”政策的预期效应，“限价”被不少购房者解读为买房的好时机，反而坚定了买房意愿，即便是公证摇号也难阻“日 光盘、时光盘”屡屡出现，导致供求关系进一步失衡；  其次是地价的“明稳暗升”，虽然大多数城市执行了“土拍限价”，但“竞自持比例”、“竞保障房比例”等制度还是在实质上缩减了未来商品住宅供应、推高了实际地价，并加强了购房者的投 资预期；  再次是企业加推意愿，受企业资金链压力影响，固然是有越来越多的项目开始向限价政策“妥协”，但被动加推毕竟不是主动申领预售，其供应规模还是不足以平衡目前的供求矛盾。  因热点一二线城市房价犹存较大的上涨压力，一旦预售证审批出现松动的迹象，必将导致房价报复性反弹。短期内，热点一二线城市预售证审批难见实质性放松，新增供应量仍将维持在较低水平，短期维持调整格局，全年成交量大幅回落已不可避免。  三四线市场火热难以持续，抓好机会去化库存仍是第一要务  尽管当下三四线城市成交火热，但下半年这些城市成交量持续高增长并不现实。目前市场转暖的三四线城市并不在**一二线城市辐射范围，这类城市经济基本面及收入水平并不出众，房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投 资性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成交量将缓步回落至正常水平。  对于非热点城市，应当抓好2017年限购、限贷带来的需求溢出机会，尤其是环**城市圈的三、四线城市，更应抓好机会加速去化库存产品。值得注意的是，目前三、四线城市房价虽在快速攀高，但我们并不建议项目盲目囤货惜售，因为目前国内规划的新城总规模已经远大于流动人口总量，所以现下兴建的三四线新城中，未来势必会有相当一批面临严峻的“人才竞争”和“空城阶段”，在这些有销售量没有入住量的地区盲目囤货，最终只能得落得作茧自缚的结局。  “限价”致价格整体维稳，部分涨幅过大的未限价城市恐会深度调整  在热点城市严控房价之下，下半年热点城市价格环比小降或者“维稳”为主。一二线市场供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能，三四线城市在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下，价格将维持一段上扬行情，但可持续性不高，冲高回落的可能性大。具体来说，三类城市未来房价走势值得关注：  首先，“限价”城市即重点一、二线城市价格保持平稳。由于限价政策的严格执行，开发房企与政府不断博弈，从利润的角度考虑，“降价”“妥协”的可能性不大，只能寄希望于以时间换空间，在政府不改限价底线之下，这些城市住宅价格将僵持，既不会涨也不会跌。  其次，非“限价”城市价格上涨后面临调整，但不会大幅回落。如昆明、大连、南宁、长春、西安等城市。一方面部分城市库存仍在高位，例如大连、长春等，过快增长的房价一旦超过临界点去库存的边际效应将降低；另一方面，昆明、南宁等房价上涨支撑力不足，且需求存在一定透支的情况。  最后，前期涨幅过大的三四线城市价格或有大调整。这些城市或受益于**城市圈的需求外溢，或得益于高铁城市规划等利好，楼市投 资性需求较多，随着政策调控蔓延至三四线城市，以及部分城市开始执行“四限”之下，投 资客消退之后价格将有大幅调整。

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