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东莞今后“三旧”改造地价按评估价计收
2017-06-26 13:22
东莞时报 乐有家研究中心
三旧改造
评估价
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<p style="text-indent: 2em;">本月19日一份名为《东莞市“三旧”改造地价计收与分配办法（试行）》（以下简称《办法》）的“三旧”改造新政由市政府印发实施。</p><p style="text-indent: 2em;">新政透露，今后东莞“三旧”改造的地价不再以三级定额地价计算计收，而是在全市划分了212个区片由专业评估机构评定确定一个基础地价，然后再根据改造方式、改造主体不同按照区片评估价价差乘以一定折扣率计算计收。</p><p style="text-indent: 2em;">其中，集体改造“三旧”用地最实惠，可按区片市场评估的20%计收地价。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>定额计收地价调整为地价评估</strong></p><p style="text-indent: 2em;">市“三旧”办相关负责人解读，之所以出台《办法》是源于上级政策和土地市场的变化。2009年，东莞依据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）关于“涉及补缴地价的，按地级以上人民政府的统一规定办理”的规定，基于源头上杜绝寻租空间、投资主体自行可测算地价成本的考虑，制定了按三级定额和基准地价计收地价的政策，未采取地价评估。但国土资源部办公厅、省政府后来印发文件要求进行地价评估，这样一来，东莞原来的“三旧”改造政策需要调整。</p><p style="text-indent: 2em;">不仅如此，从2009年至今，特别是2015年中以来，东莞市土地市场情况也发生了很大变化，原三级定额地价和基准地价计收标准已不能反映城市地价的客观水平，不能体现市场地价的现势性和个别性。</p><p style="text-indent: 2em;">新政根据国土资源部、广东省人民政府的政策要求和当前土地市场的变化，完善了差别化的“三旧”改造地价激励和利益共享政策，有助于发挥地价杠杆对“三旧”改造的推进作用。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>划分212个区片评估地价且每年更新</strong></p><p style="text-indent: 2em;">《办法》明确，今后东莞“三旧”改造的地价计收的基础就是土地市场评估价，但对不同情形采取两种不同的评估方式：公开出让的政府主导改造项目，按单宗地价评估确定出让地价；协议出让的土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造、合作改造，按区片地价评估确定计收基础价。</p><p style="text-indent: 2em;">市“三旧”办相关负责人直言，区片地价评估能最大限度保证协议出让地价计收公开透明，减少人为操作因素，从制度源头上杜绝腐败和提前明确地价成本，减少市场投资不确定性，鼓励市场主体参与改造。</p><p style="text-indent: 2em;">具体来说，区片市场评估价是区片在设定地价内涵条件下于估价基准日的国有出让土地使用权市场评估价。全市共划分了212个区片，区片市场评估价由市国土资源局委托专业估价机构评估确定，原则上每年更新一次。《办法》的区片市场评估价的评估基准日为2016年9月1日。</p><p style="text-indent: 2em;">如果你想要查询“三旧”改造地价，未来可以登陆东莞市国土资源局网站，这里设置了一个专门的查询计算模块，投资者只要输入相关系数，即可计算应缴地价金额。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>自行改造土地价值越高优惠折扣越低</strong></p><p style="text-indent: 2em;">《办法》明确，根据土地使用权的权属类型不同，土地使用权人自行改造地价计收分列了四条，分别对应国有划拨土地使用、国有出让土地使用权、无合法手续但有历史征收协议的用地、加工贸易转型升级企业使用的集体土地使用等四种权属类型。</p><p style="text-indent: 2em;">对于同一权属类型，又根据改造前、后不同用途进一步分列，让各种各样的土地使用权人自行改造情形能找到对应的地价计收细则，如国有出让土地使用权人自行改造，就按照现批准用途、改造后用途不同分列了十二款细致的规定。</p><p style="text-indent: 2em;">总体而言，土地使用权人自行改造地价由原来的按三级定额地价计算计收调整为按改造前后用途区片市场评估价价差乘以一定的折扣率计算计收。折扣系数的最小值为40%，最高值为72.05%，区片土地价值越高、改造容积率越高，系数值越高，即计收的地价越高，给予的优惠折扣越低。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>集体改造地价仅按评估价20%计收</strong></p><p style="text-indent: 2em;">相较于其他改造方式，由集体经济组织自行改造或合作改造的项目地价十分实惠，可按照区片市场评估价的20%计收。集体经济改造项目可以按改造后用途划分为工业、科教（可分割销售）、科教（不可分割销售）、商服、住宅、工业（产业转型升级基地或科技企业孵化器）、科教（产业转型升级基地或科技企业孵化器项目）等七类。</p><p style="text-indent: 2em;">而在产业用地方面，划拨工业用地补办出让按工业用途区片市场评估价的40%计收地价。国有出让工业用地只提高容积率的，无需补缴地价；延长年限的，以工业用途区片市场评估价为基础，按年限系数计收地价。</p><p style="text-indent: 2em;">值得注意的是，地上建筑物不可分割销售的科研用地和建设科技企业孵化器、产业转型升级基地的科研用地，按照工业用途区片市场评估价的1.2倍计算价格。地上建筑物可分割销售的科研用地，按照商服用地区片市场评估价的0.41倍计算价格。</p><p style="text-indent: 2em;"><strong>市“三旧”办解读“三旧”改造新政</strong></p><p style="text-indent: 2em;">市镇村三级分配比例调整</p><p style="text-indent: 2em;">部分土地收益可支持农村集体发展</p><p style="text-indent: 2em;">针对《办法》，市“三旧”办相关负责人还进行了详细解读和分析，并指明了新旧政策之间的几大变化——“三旧”用地出让后的土地出让金的分配机制有所调整；扩大了分配对象的范围；设定了补偿费用的“天花板”；市、镇、村三级的分配比例调整为3：3：4。</p><p style="text-indent: 2em;">变化：部分土地收益可支持农村集体发展</p><p style="text-indent: 2em;">新政对于“三旧”用地出让后的土地出让金的分配机制也有所调整。</p><p style="text-indent: 2em;">市“三旧”办相关负责人解读，如果是政府主导的改造项目，涉及市政府和镇街政府、政府和农村集体、政府和国有土地使用权人之间的地价款分配。</p><p style="text-indent: 2em;">市政府和镇街政府间的分配除了增加计提轨道资金外，延续原有的分配政策，即地价款市政府分成部分返还给镇街政府。</p><p style="text-indent: 2em;">政府和农村集体间的分配保留了原有政策关于集体土地征收后进行经营性开发的土地出让纯收益可按不高于60%的比例支持农村集体发展的规定外，还新增了两项规定。</p><p style="text-indent: 2em;">一个是考虑历史上低价征收农村土地用作公益事业项目，一旦改造为住宅、商业产生巨大土地增值而可能引发农民集体上访，于是《办法》规定可参照征收集体土地进行经营性开发的规定，将一定比例的土地出让纯收益用于支持原被征收土地的农村集体发展。</p><p style="text-indent: 2em;">另一个则是明晰政府和农村集体合作改造的地价款分配，即农村集体自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后交由政府收储后出让的，政府可以按照出让价款的一定比例计算收储补偿费用，也可以按照“基础补偿 增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益不高于60%的比例计算。</p><p style="text-indent: 2em;">变化：市镇村三级分配比例有变化</p><p style="text-indent: 2em;">市“三旧”办相关负责人解读，新政中政府和国有土地使用权人间的分配较原有政策有两点重要变化。一个是扩大了分配对象的范围，根据省96号文的规定，分配的对象由国有企业扩大到所有国有土地使用权人，即政府收购储备国有建设用地后出让的，政府可以按照“基础补偿 增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用，“增值共享”按土地出让纯收益不高于60%的比例计算。</p><p style="text-indent: 2em;">另外一个是设定了补偿费用的“天花板”，即除政府收购储备国有企业的用地外，两项费用合计不得超过土地出让成交价款2.0或2.5以下部分的50%。</p><p style="text-indent: 2em;">而土地使用权人自行改造补缴地价款的分配政策延续了原有政策思路，即市、镇、村三级按比例分配，2010年定的分配比例是2：4：4，2012年调整为4：2：4，这轮经过反复讨论，取平均值，定为3：3：4。为支持欠发达镇发展，欠发达镇的比例为2：4：4。</p>
