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个人出租住房征10%个税超9成受访者认为会涨租

2016-12-22 09:24 南方都市报乐有家研究中心

房租税费

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深圳市拟从2017年4月1日起，对个人出租住房暂将按10%的税率征收个人所得税，个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。意见稿一出，引起社会广泛关注。据深圳地税局解释，房东实际税负率仅为房租的0.5%、非住房仅为1%，税负水平与现行政策基本保持一致。日前，南方都市报联合奥一网发起关于房租税率的调查。调查结果显示，超九成的受访者认为房租会因此上涨，过半的受访者不知道深圳房租税率如何算。　　“相应要涨租客房租”　　在莲花北村，中介挂出的一套77平米的两房，月租5000元。对比下，这价格在莲花北片区算是便宜的了，周边的彩田村、新世界家园、长城盛世家园，同等面积的两房差不多要6000元。“羊毛出在羊身上。”家里有套两房出租的业主叶小姐认为，莲花北片区的租房价格多年来一直坚挺，因为地段好配套全，一房难求，往往有中介放出一套房出租，三两天就租出去了。如果，政府要征税，那肯定相应要涨租客房租了。　　关键问题是，如果房东齐心涨租，你去哪租房，都一样面临这个问题。业主陈先生的观点是，受市场影响，政策调整，中心区的房租肯定是逐年上涨的，只是上涨幅度大小而已。　　近两个月是深圳租房市场淡季　　中心区租房难，而偏一点的地方呢？租房难、房租贵是很多来深建设者经常感叹的事情，铁打的房子流水的租客，一般来说，业主将房子挂出去基本上不愁找不到租客，但最近租房市场状况却有所不同，有业主感慨出租不易。　　根据媒体报道，业主谢先生在上塘地铁站附近有一套七十平米、两房一厅户型的房子，自从上任租客到期退房后，谢先生便将房子挂出招租，不过与往常租房市场火热不同的是，如今谢先生的房子空置快一个月了，所以他便将房租下调了10%左右，但前来看房的租客仍然寥寥无几。　　谢先生的情况并非个例。深圳中原数据研究中心经理王飞介绍说，近两个月是深圳租房市场的淡季，看房人数明显下降，成交同样不容乐观，租金应声下降，其中两房或者三房的中间户型受影响较大。　　算笔账　　一套房月租3000元房东应缴个税15元　　深圳市地税局表示，此次政策调整并不是新出台政策，而是对现有私房出租的个税政策的明确与规范，按照征求意见稿的规定测算，出租住房的绝大部分纳税人采取核定征收方式实际税负率仅为0.5%、非住房仅为1%，税负水平与现行政策基本保持一致，而非部分媒体解读的税负统一上调至10%或20%.根据个人所得税法的规定，个人出租房屋取得所得的行为均属于个人所得税的应税行为，需按照“财产租赁所得”项目缴纳20%的个人所得税，同时对于住房出租则减按10%的税率征税。除据实征税方式外，对于纳税人租赁成本费用不清，或不能提供有效凭证的，按照税收征管法的规定，税务机关则有权采取核定方式进行征收，据此深圳市按照租金收入的5%核定应纳税所得额，纳税人实际应纳税额为应纳税所得额乘以税率。因此，纳税人的实际税负率为0.5%或1%.深圳地税局称，此次征求意见是深圳地税按照依法行政的要求，履行制定规范性文件的相关程序。　　据了解，此次政策调整拟于明年4月1日起实施。因此，按照个人所得税收付实现制的征税原则，凡在政策实施前取得的私房租赁所得，将按照现行规定征税。按核定征收的方式，假设一套房的每月租金是3000元。个人出租住房的房东按该意见稿应缴个税为多少？　　3000元乘以应纳税所得额5%=150元。150乘以个人所得税税率10%=15元。房东应缴个税额实际为15元。　　律师说法　　房东会据此涨价出台政策要慎重　　北京市大成(深圳)律师事务所律师朱兰春表示，若实施房东可能以此为借口和理由涨租，毕竟成本增加了；还有可能推动房价上涨，至于到底会不会造成长远期上涨，还得观察市场变化。而且，这次意见稿里个税涨幅和之前相比变化不大，为什么要单独列出就成了个问题。官方说法是重新明确征收对象，主观上说法是想规范化。依此类推，这个可以单独列出，那个是不是也可以单独列出呢，有没有必要呢？出台政策之前是否应该在大环境下评估，考虑对市场冲击大不大，要不要先论证评估，小范围测试判断下市场反应。现在政策变化容易触发和冲击大家的心理预期。政府部门出台文件千万要慎重。

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